porady dla kupujących

www.EZshop.pl

po co przepłacać?

Większość z poniższych wiadomości zostało zaczerpniętych z internetowej strony Gazety Wyborczej: www.dom.gazeta.pl/dom
Dzięki autorom artykułów (Piotr Miączyński i Katarzyna Klukowska) można w dość szybkim czasie posiąść bardzo obszerną wiedzę o rynku nieruchomości, odnoszącym się do naszej polskiej rzeczywistości.
Do lektury szczególnie gorąco zachęcamy wszystkich zainteresowanych kupnem nieruchomości.

Menu w skrócie:

1. Odbiór mieszkania
2. Wady i zalety szybkiego kupowania mieszkań
3. Ulgi na nowe mieszkania
4. Mieszkanie od developera - pułapki; oraz niedozwolone klauzule
5. Stan prawny nieruchomości
6. Mieszkania z wyprzedaży
7. Jak bezpiecznie kupić mieszkanie
8. Opłaty notarialne

1. ODBIÓR MIESZKANIA:

Kupiłeś mieszkanie od dewelopera? Zanim się wprowadzisz, dokładnie je obejrzyj. Możesz dzięki temu oszczędzić sporo pieniędzy oraz nerwów

Odbiór mieszkania to po prostu przekazanie ci kluczy przez przedstawiciela dewelopera (spółdzielni). W trakcie tej operacji masz stwierdzić, czy lokal został zrobiony zgodnie z zamówieniem, czyli umową przedwstępną.

Jak to sprawdzić?

Mieszkanie obejrzyj przynajmniej kilkakrotnie jeszcze przed oficjalnym odbiorem. Weź ze sobą:

• miarkę (kilkumetrową, np. składaną pięciometrową),

• poziomnicę (minimum metrową),

• stalowy kątownik - sprawdzisz nim, czy kąty w mieszkaniu (domu) są proste.

• projekt mieszkania i umowę. Na projekcie masz schemat wszystkich instalacji. Będziesz widział, gdzie powinieneś mieć gniazdka elektryczne, a gdzie podłączenia pod wannę, sedes, zlew itp. Umowa przyda ci się też do sprawdzenia, czy deweloper (spółdzielnia) do budowy i wykończenia mieszkania zastosował te materiały, które były w umowie, np. czy zamontowano zgodnie z obietnicą drewniane okna i położono gres na balkonie.

Obejrzyj starannie:

Ściany. Muszą być proste. Na tynku nie może być widać żadnych nierówności ani pęcherzy powietrza. Ostukaj tynk, by sprawdzić, czy nie odchodzi.

UWAGA! Zarysowanie tynku na połączeniach ścian świadczy o tym, że połączenie (zakotwienie) ściany działowej z nośną jest wadliwe.

Najczęstsze wady - ściana jest grubiej otynkowana w narożach oraz na stykach ścian lub ścian z sufitem.

Podłogę. Ma być równa i pozioma. W pokojach i kuchni powinieneś mieć przy ścianie wąską szczelinę. Jest to tzw. dylatacja, która pozwala swobodnie pracować podłodze.

Najczęstsze wady - więcej wylewki jest przy ścianach i w narożnikach. Utrudnia to prawidłowe położenie terakoty, wykładziny czy parkietu.

Okna i drzwi balkonowe. Okna powinny się łatwo otwierać i zamykać. Nie mogą trzeć o ościeżnice - mają chodzić lekko i płynnie. Szyby nie powinny być porysowane ani pęknięte. Ramy okien muszą być czyste, tj. bez żadnych śladów farby.

Najczęstsze wady - okna źle osadzone, a przez to często nieszczelne.

Drzwi zewnętrzne i wewnętrzne. Powinny łatwo się otwierać i zamykać. Sprawdź, czy nie są porysowane ani poobijane.

Wsuń pasek papieru pakowego o szerokości 2 cm w dowolne miejsce między ościeżnicę i skrzydło i spróbuj go wyciągnąć po zamknięciu drzwi. Jeśli wyciągniesz cały pasek, to znak, że są one nieszczelne.

Najczęstsze wady - drzwi są porysowane, ciężko się otwierają.

Prąd. Sprawdź, czy jest. Będziesz do tego potrzebował kilku (w zależności od liczby źródeł światła) zestawów typu oprawka plus żarówka. Po podłączeniu oprawek do drutów wystających z sufitu i ścian wkręć żarówki i zapal naraz wszystkie światła. Jeśli będą migać albo się nie zaświecą, oznacza to, że deweloper (spółdzielnia) musi poprawić instalację.

UWAGA! Prąd w kontaktach sprawdzisz za pomocą specjalnego śrubokręta zwanego próbnikiem (śrubokręt z lampką, która pali się, jeśli w gniazdku jest prąd, można dostać w każdym hipermarkecie budowlanym).

Wodę. Sprawdź, czy podprowadzono wszystkie dopływy i odpływy wody, które są zaznaczone na planie mieszkania. Zobacz, czy został podprowadzony dopływ i odpływ wody do pralki (zmywarki).

Garaż. Upewnij się, że dostałeś to miejsce garażowe, które jest zaznaczone w załączniku do umowy i że ma takie wymiary jak zapisane w umowie.

Jeśli mieszkanie (dom) odbierasz w stanie pod klucz, zwróć też uwagę na:

Glazurę i terakotę. Opukaj płytki. Głuchy odgłos oznacza, że w tym miejscu płytki nie przylegają dobrze do ściany.

Biały montaż (sedes, umywalka, wanna). Obejrzyj dokładnie sedes, sprawdzając, czy jest dobrze umocowany. Zwróć uwagę, czy wanna i umywalka są podłączone i czy przypadkiem nie są uszkodzone (zarysowane, obtłuczone).

Niezależnie, czy odbierasz lokal w stanie surowym zamkniętym, czy pod klucz, zmierz dokładnie, czy mieszkanie (dom) ma taką powierzchnię, jaką wpisano w umowie przedwstępnej czy docelowej przenoszącej własność nieruchomości.

Zmierz także powierzchnię garażu, piwnicy, tarasu oraz ogródka itp., czy zgadzają się z wartościami podanymi w umowie.

Co dalej? Wynotuj wszystkie wady, np. balkon ma źle położoną terakotę - woda na nim stoi, zamiast ściekać.

Z inspektorem i światłem

O możliwych terminach odbioru deweloper poinformuje cię pisemnie. Na konkretną datę będziesz musiał umówić się telefonicznie.

Pamiętaj - odbiór rób za dnia, kiedy w mieszkaniu jest jasno. W lokalu oddawanym bez podłóg i białego montażu nie ma bowiem zazwyczaj podłączonego światła. Poza tym przy świetle elektrycznym gorzej widać np. nierówności tynków i podłoża.

1. Podstawowa zasada - nie rób nic w pośpiechu. Nie pozwól się poganiać przedstawicielowi dewelopera (spółdzielni).

2. Odbieraj lokal razem z inspektorem nadzoru budowlanego (dobrze, żeby obejrzał mieszkanie przed spotkaniem z przedstawicielem dewelopera - spółdzielni). Wskaż mu, jakie wady zauważyłeś.

Inspektorowi zapłacisz 200-400 zł. Znajdziesz go np. przez Polski Związek Inżynierów i Techników Budownictwa, który ma oddziały we wszystkich większych miastach. Telefon do PZITB w Warszawie (0-22) 826 14 22.

Odbiór z inspektorem przypomina zabawę w dobrego i złego policjanta. Inspektor się kłóci. Ty bezradnie rozkładasz ręce, mówiąc: jeśli fachowiec twierdzi, że coś jest nie w porządku, to trzeba poprawić...

3. Wszystkie wady mieszkania powinny być wpisane do tzw. protokołu odbioru. To kilka kartek papieru, na których oświadczasz, że przyjmujesz mieszkanie (dom) w stanie zgodnym z umową przedwstępną i że dostałeś klucze.

UWAGA! Wpisujesz doń wszystkie stwierdzone niedoróbki.

Deweloper (spółdzielnia) musi określić w protokole, w jakim terminie podejmuje się usunąć usterki.

Jeśli lokal ma wady uniemożliwiające lub w znaczący sposób utrudniające korzystanie z niego (np. niesprawne instalacje, nieszczelny dach itp.), nie podpisuj protokołu aż do momentu, gdy wszelkie fuszerki zostaną naprawione.

Gdy niczego nie wpiszesz, powstaje domniemanie, że z lokalem było wszystko w porządku. Trudniej, więc będzie ci wywalczyć w sądzie naprawienie fuszerek (musisz wtedy udowodnić, że wady faktycznie były, np. przez świadków).

2. SZYBKIE KUPOWANIE MIESZKAŃ - ZALETY I WADY:

Mieszkanie to duży wydatek. Mało kogo dziś stać, by zapłacił za nie z własnej kieszeni. Czterech na pięciu kupujących podpiera się kredytem. Rata pożyczki i czynsz za wynajmowane na mieście mieszkanie to dla wielu zbyt duże obciążenie. Jedyny sposób to szukać czegoś gotowego, do szybkiej przeprowadzki

Szybkie zakupy mieszkaniowe mają swoje plusy i minusy. Zrób wszystko, abyś nie żałował swojej decyzji.

Zalety kupowania od ręki

• Brak ryzyka. Każda, choćby najlepiej przygotowana inwestycja mieszkaniowa, może się sypnąć. Gdy deweloper lub spółdzielnia splajtują, nie pomoże nawet najlepsza umowa. Póki nie masz aktu własności lub przydziału mieszkania w ręku, nie możesz spać spokojnie.

Bezpieczeństwo budowania z deweloperem lub spółdzielnią zdecydowanie poprawiłby rachunek powierniczy. Prace nad nim utknęły jednak w gąszczu międzyresortowych uzgodnień. Zamiast na bezpieczny zamknięty rachunek w banku klienci płacą do kieszeni przedsiębiorców, modląc się, by nie okazali się oszustami lub nieudacznikami.

W spółdzielniach dodatkowo straszy ostateczne rozliczenie - bez znaczenia, że umówiłeś się na 4 tys. zł za m kw. Gdy rozrzutna spółdzielnia przekroczy tę kwotę, będziesz musiał dopłacić.

Gotowe mieszkanie wyklucza ryzyko wpadki. Dodatkowo pozwala ocenić standard wykonania lokalu, jakość użytych materiałów. Deweloper obiecywał marmury, a tu tynk się sypie? Przynajmniej nie będziesz miał złudzeń.

• Łatwy kredyt. Przy zakupach mieszkaniowych ponad 80 proc. klientów korzysta z kredytu. Banki nie są w ciemię bite - wolą wyłożyć pieniądze na lokal, który już stoi i można się do niego wprowadzać, niż na projekt, który jeszcze nie wyszedł z ziemi. Taki kredyt jest także tańszy - oszczędzasz na ubezpieczeniu kredytu do czasu założenia księgi wieczystej.

• Załap się na ulgę. Jeśli kupisz mieszkanie jeszcze w tym roku, będziesz je mógł wykończyć z ulgą. To już ostatni dzwonek, bo zgodnie z zapowiedziami rządu ulga wygasa z końcem tego roku. Jak z niej skorzystać? Od podatku odliczasz 19 proc. wydatków na remont, nie więcej jednak niż 4725 zł dla mieszkania i 5670 zł dla domu. Aby wykorzystać ulgę co do grosza, powinieneś wydać prawie 25 tys. na remont mieszkania i niemal o 5 tys. więcej na remont domu. Wydasz mniej, odliczysz mniej.

Wady szybkiego kupowania

• Ograniczona podaż. Mieszkania do kupienia od ręki to towar przebrany. Zostały pojedyncze sztuki, często z wadą. Jaką? Np. fatalny układ pomieszczeń - przedpokój, który zajmuje jedną trzecią powierzchni mieszkania, przechodni pokój, sypialnia przy drzwiach wejściowych, z oknem od ulicy, kuchnia na środku salonu.

Najgorszą opinię mają mieszkania na parterze. Są kiepsko nasłonecznione, głośne, okna wychodzą na śmietnik albo wjazd do garażu, nie zapewniają dyskrecji - ciekawscy zaglądają przez firanki. Zdarzają się wyjątki - urokliwe mieszkanka z ogródkiem w cichej części podwórka, ale one tylko potwierdzają regułę.

Takie niepełnowartościowe mieszkanie można kupić, pod warunkiem że jego niższa atrakcyjność jest rekompensowana atrakcyjną ceną. Deweloperzy ani myślą schodzić z cen, bo klientów nie brakuje. Póki to ludzie czekają na mieszkania, a nie odwrotnie, o upustach w cenie możesz tylko pomarzyć.

Gdy kupujesz lokal, który już stoi, nie możesz wybrzydzać co do widoku z okna albo układu względem stron świata. Bierzesz, co jest, albo odchodzisz z kwitkiem.

• Potrzebna gotówka. Szybka transakcja - szybka zapłata. Jeśli zależy ci na rozłożeniu płatności w czasie albo potrzebujesz kilku tygodni, by sprzedać stare mieszkanie - może być problem. Gotowe do wzięcia od ręki mieszkanie to oferta dla tych, którzy mają wolną gotówkę albo zdolność kredytową pozwalającą na zaciągnięcie szybkiego kredytu.

• Trudna aranżacja. Mieszkanie jest już wykończone: ma ścianki działowe, otwory drzwiowe, określoną liczbę punktów oświetleniowych. Gdy jego aranżacja ci nie odpowiada i będziesz chciał go zmienić, czekają cię spore wydatki. Wyburzanie ścian, przełożenie rur, zmiany w instalacji elektrycznej są znacznie droższe w już wybudowanym lokalu niż wtedy, gdy trzeba go przeprojektować na papierze.

• Parking. Albo brakuje wolnych miejsc, albo zostały gorsze, np. na opuszczanej platformie. Mało kto lubi takie manewry. Gdy szukasz niedrogiego mieszkania z miejscem postojowym pod chmurką, za to kilka razy tańszym od parkingu podziemnego - może być kłopot. Zostały rozsprzedane w pierwszej kolejności. Dla spóźnialskich są drogie miejsca w hali garażowej pod budynkiem.

3. ULGI NA NOWE MIESZKANIA:

Kupujesz mieszkanie? Możesz skorzystać z z dwóch ulg podatkowych - remontowej lub odsetkowej

Ulgę odsetkową można odliczać sobie tylko wtedy, gdy kupujesz nowe mieszkanie. Remontowo-modernizacyjną - zarówno w przypadku lokalu kupowanego na rynku wtórnym, jak i pierwotnym.

Odsetkowa warunkowa

Żeby z niej skorzystać, trzeba najpierw wziąć kredyt np. na budowę mieszkania czy domu. Dzięki uldze odliczasz od dochodu część odsetek od wziętej pożyczki. Robisz to przy tym tak długo, jak długo spłacasz kredyt. Bierzesz kredyt na 20 lat? Odliczasz odsetki przez 20 lat. Na 30 lat? Odliczasz przez 30 lat.

Aby skorzystać z ulgi, musisz spełnić kilka warunków

• zaciągnąć kredyt nie wcześniej niż po 1 stycznia 2002 r.;

• wziąć kredyt w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej (SKOK), a nie np. u znajomych czy rodziny;

• pieniądze z kredytu wydać na:

1. budowę domu albo

2. wniesienie wkładu budowlanego lub mieszkaniowego do spółdzielni mieszkaniowej. Tłumacząc to po ludzku - chodzi o kupno mieszkania (domu) od spółdzielni. W spółdzielniach proces płacenia za nieruchomość określa się bowiem jako "wnoszenie wkładu";

3. zakup nowo wybudowanego domu lub mieszkania od gminy albo od dewelopera albo

4. nadbudowę lub rozbudowę budynku na cele mieszkalne, w wyniku której w jego obrębie powstanie samodzielne mieszkanie.

Takie warunki spełnisz np., jeśli zdecydujesz się na dobudowę do domku teściów dwóch pokojów z kuchnią, które będą miały oddzielne wejście;

5. przekształcenie obiektu niemieszkalnego w mieszkalny. Możesz np. kupić strych od gminy lub wspólnoty i zrobić tam mieszkanie.

UWAGA! Zwrot "albo" oznacza, że odliczać można tylko odsetki związane z jedną inwestycją!

• Nieruchomość jest w Polsce, a nie np. w Hiszpanii albo we Francji;

• Płacisz podatki w naszym kraju;

• Inwestycja musi zostać zakończona przed upływem trzech lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym wydano pozwolenie na budowę, nie wcześniej jednak niż w 2002 r.

PRZYKŁAD: Pozwolenie na budowę dostałeś w maju 2002 r. Trzy lata mierzysz od końca roku, w którym wydano pozwolenie na budowę, czyli w tym przypadku od 31 grudnia 2002 r.

Od zasady trzech lat obowiązuje jednak wyjątek. Dotyczy on inwestycji, których nie prowadzi sam podatnik.

Innymi słowy chodzi tutaj o przypadki nabycia mieszkania od dewelopera bądź spółdzielni. Przepis ten obowiązuje od 1 stycznia 2004 r. (ustawa z 12 listopada 2003 o zmianie przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Paragraf ten wprowadził także udogodnienie dla osób, które brały kredyt w latach 2002-03, a nie załapały się na ulgę odsetkową, bo deweloper lub spółdzielnia nie wyrobili się w trzyletnim terminie. Po nowelizacji z listopada 2004 r. mogą one korzystać z ulgi i w bieżącym zeznaniu podatkowym odliczyć również odsetki zapłacone w latach 2002-03

Zakończenie inwestycji musi być potwierdzone: pozwoleniem na użytkowanie budynku mieszkalnego oraz umową w formie aktu notarialnego o przeniesieniu własności budynku lub lokalu mieszkalnego (w przypadku prawa odrębnej własności) bądź prawem spółdzielczym do lokalu (przy lokalach spółdzielczych).

PAMIĘTAJ Wydatki poniesione na spłatę odsetek dotyczą łącznie obojga małżonków. Jeżeli małżonkowie podlegają odrębnemu opodatkowaniu - odliczeń dokonuje się zgodnie z wnioskami zawartymi w ich zeznaniach rocznych bądź od podstawy każdego z małżonków - w proporcji wskazanej we wniosku bądź od podstawy jednego z małżonków.

Ulga, ale tylko raz

Kiedy nie skorzystasz z ulgi. Gdy:

• kupiłeś mieszkanie (dom) na rynku wtórnym;

• zaciągnąłeś kredyt przed rokiem 2002;

• wcześniej odliczałeś wydatki w ramach ulgi budowlanej, na zakup działki oraz za oszczędzanie w kasie mieszkaniowej albo zrobił to twój małżonek.

Odliczeniu nie podlegają też odsetki od kredytów udzielanych:

1. z pieniędzy Krajowego Funduszu Mieszkaniowego Towarzystwom Budownictwa Społecznego oraz spółdzielniom mieszkaniowym.

Innymi słowy, jeśli mieszkasz w TBS-ie lub w mieszkaniu lokatorskim, to w swoim czynszu spłacasz kredyt na budowę mieszkania, w którym żyjesz, ale odsetek od tego kredytu nie możesz sobie odpisać.

2. przez kasy mieszkaniowe;

3. wykorzystanych na kupno działki budowlanej lub prawa wieczystego użytkowania gruntu.

Szczególnie istotny jest ten ostatni punkt. Oznacza on, że jeśli kupujesz mieszkanie od dewelopera z udziałem w gruncie, to możesz od dochodu odliczać tylko tę część odsetek, która została wydana na spłatę kredytu za mieszkanie, a nie za grunt!

Można tego uniknąć, wpisując w umowie z deweloperem (spółdzielnią), że twój udział własny idzie na spłatę ziemi, a kredytem będziesz płacić na mieszkanie.

Ile odliczysz

To zależy, w której grupie podatkowej jesteś i ile odsetek zapłaciłeś.

PRZYKŁAD Wziąłeś 100 tys. zł kredytu na 25 lat. Kredyt jest o zmiennym oprocentowaniu (w pierwszych siedmiu latach oprocentowanie spada z 7 do 4 proc., a potem do końca spłaty wynosi 4 proc.). Spłacasz go w równych ratach. Odsetek od 100 tys. zł kredytu zapłacisz 71 tys. 119 zł.

Z tego będziesz mógł odliczyć (przez całe 25 lat), gdy jesteś w pierwszej grupie podatkowej - 19 proc., czyli: 13 tys. 512 zł.

W II drugiej grupie podatkowej przy stawce 30 proc. odliczysz: 21 tys. 335 zł.

W III progu podatkowym przy stawce 40 proc. zaoszczędzisz aż 28 tys. 447 zł.

Odsetki możesz zacząć odliczać dopiero po zakończeniu inwestycji, czyli w pierwszym rocznym zeznaniu podatkowym składanym po uzyskaniu prawa do ulgi. Oczywiście w tym zeznaniu odliczeniu będą podlegały także odsetki zapłacone w czasie trwania inwestycji. Innymi słowy, jeśli kredyt zacząłeś spłacać 5 lipca 2002 r., a inwestycja została zakończona 1 grudnia 2004 r., to w zeznaniu za rok 2004 możesz odliczyć odsetki wpłacone od 5 lipca 2002 r.

Ulga ma limit. Od dochodu możesz odliczyć odsetki od tej części kredytu, która nie przekracza równowartości 70 m kw. mieszkania (ustalanej na podstawie ceny m kw. mieszkania ogłaszanej co roku przez Urząd Mieszkalnictwa). W roku 2002 oraz 2003 było to 189 tys. zł.

UWAGA! Zanim przystąpisz do odliczania ulgi odsetkowej, weź ze swojego banku (SKOK-u) zaświadczenie, ile pieniędzy zapłaciłeś mu w danym roku podatkowym i ile spośród nich było na spłatę kapitału, a ile wydałeś na spłatę odsetek.

Nowe z ulgą czy bez

W przypadku nowego mieszkania możesz również wykorzystać ulgę remontowo-modernizacyjną (pogląd ten potwierdza Ministerstwo Finansów oraz większość urzędów skarbowych). W miarę upływu czasu okazuje się jednak, że ten przywilej obwarowany jest wieloma warunkami.

Po pierwsze, musisz mieć tytuł prawny do lokalu.

Według interpretacji Ministerstwa Finansów tym tytułem prawnym jest: akt własności, umowa najmu, dzierżawy, użyczenia lub dożywocia itp.;

Ponadto także tzw. inny stosunek zobowiązaniowy, z którego wynika twoje prawo do korzystania z lokalu mieszkalnego. Urzędy skarbowe za ów "stosunek" biorą np. protokół odbioru lokalu. Inne ("Gazeta" znalazła takie orzeczenie US w Poznaniu) uważają, że to prawo daje tylko akt notarialny...

Po drugie, między podatnikami a urzędami cały czas powstają rozbieżności, co w przypadku nowego mieszkania jest remontem (modernizacją), a co wykończeniem. Zdaniem niektórych US (np. w Zamościu) "w wyniku remontu lokalu mieszkalnego przywracana jest jego wartość użytkowa, natomiast w wyniku modernizacji następuje jego unowocześnienie". Jeśli więc mieszkanie jest w stanie surowym, to remontem (ani modernizacją) nie może być położenie glazury czy założenie umywalki.

Co innego, jeśli ktoś wprowadził się do nowego lokalu i miał w nim wykładzinę i sedes ze starego M. Wtedy wszelkie prace polegające na ich wymianie będą już modernizacją. Oczywiście do odliczenia w takim wypadku trzeba przedstawiać tylko rachunki wystawione po dacie zasiedlenia.

4. W JAKIE PUŁAPKI MOŻESZ WPAŚĆ KUPUJĄC MIESZKANIE OD DEVELOPERA

Zanim podpiszesz umowę z deweloperem, uważnie ją przeczytaj. Możesz tam znaleźć naprawdę niebezpieczne paragrafy. Jakich zapisów unikać jak ognia? Jak się przed nimi zabezpieczyć? O tym w naszym poradniku

- Przyszedł do mnie klient, żebym zbadał umowę, którą chciał podpisać z deweloperem - opowiada pośrednik nieruchomości. - Czytam i włos mi się jeży na głowie. Budowa ma się rozpocząć zimą. Żaden paragraf nie wspomina, że wykonawca będzie stosował specjalne technologie (np. mieszanki przy wylewaniu ław fundamentowych) wymagane przy stawianiu bloku o tej porze roku. Ich brak wychodzi zazwyczaj już po zakończeniu trzyletniego okresu rękojmi i objawia się np. pękaniem ścian. Mówię do klienta: Pan tego nie podpisuje. Oczywiście podpisał, bo - jak stwierdził - podobała mu się lokalizacja i było tanio. Dom zaczął się sypać już po roku.

A w jaką pułapkę ty możesz wpaść i jak jej uniknąć? Oto lista tych najgroźniejszych.

Podpisujesz umowę

Pułapka. Handlowiec obiecuje cuda na osiedlu: dużo zieleni, place zabaw dla dzieci, świetny widok z okna, garaż podziemny. Po przeprowadzce okazuje się, że zamiast zieleni jest kostka brukowa, place zabaw to jedna huśtawka, w garażu podziemnym jest tak ciasno, że żeby zaparkować, trzeba wpierw wypuścić całą rodzinę z samochodu, a świetny widok to hałdy rozgrzebanej ziemi.

Zabezpieczenie. Nie wierz handlowcowi, wierz umowie. Dostaniesz tylko to, co jest wyraźnie w niej zapisane. Do umowy powinien być dołączony dokładny plan zagospodarowania terenu wraz z jego specyfikacją. Innymi słowy, gdzie będzie piaskownica dla dzieci (i jaka będzie duża), a gdzie zieleń. Kupując garaż, zażądaj jego planu wraz z zaznaczeniem, gdzie będzie twoje miejsce parkingowe oraz jakie będzie mieć wymiary.

Pułapka. Klient, który chce się wycofać z umowy z deweloperem, musi: • zapłacić karę umowną (zazwyczaj ok. 5 proc. ceny kupna mieszkania); • znaleźć chętnego na mieszkanie, bo pieniądze są mu zwracane np. „w ciągu trzech tygodni od znalezienia nowego nabywcy tego samego lokalu i dokonaniu przez nowego nabywcę wpłat na poczet kupna lokalu w wysokości nie mniejszej niż kwota zwracana Kupującemu”. Zwracana kwota nie jest przy tym waloryzowana ani oprocentowana.

O ile pierwszy warunek (kara umowna) jest jeszcze zrozumiały, to pozostałe zmuszają niedoszłego kupca do przekwalifikowania się w agenta nieruchomości, aby jak najszybciej znaleźć nabywcę na swoje miejsce.

Zabezpieczenie. Możesz poskarżyć się na dewelopera do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (www.uokik.gov.pl), który przeanalizuje, czy takie zapisy umowy zawierają treści niezgodne z prawem (tzw. klauzule niedozwolone). Jeśli tak będzie, zaskarży je do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Możesz też zaskarżyć dewelopera do sądu. Powołaj się na art. 385 kodeksu cywilnego: "Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne)".

Prawo za "nieuzgodnione indywidualnie postanowienia umowy" uważa te, na których treść nie miałeś wpływu. Innymi słowy, jeśli podpisałeś bez żadnych poprawek umowę przyniesioną ci przez dewelopera, która go mocno uprzywilejowuje twoim kosztem, to masz duże szanse na zwycięstwo.

UWAGA! Nie możesz się domagać uznania za "niedozwolone postanowienie" ceny mieszkania!

Pułapka. Deweloper wstawił w umowie klauzulę, że chce przez najbliższy rok bądź dwa lata zarządzać blokiem. W umowie wygląda to tak: "Sprzedający zobowiązuje się prowadzić odpłatnie, na koszt mieszkańców i z ich upoważnienia, administrację budynku przez 12 miesięcy od daty przekazania budynku do eksploatacji. Kupujący, podpisując niniejszą Umowę upoważnia Sprzedającego do powyższych czynności. Po upływie tego terminu sposób administracji zostanie ustalony przez Właścicieli mieszkań w trybie wynikającym z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU nr 85, poz. 388)".

Samo w sobie administrowanie blokiem przez dewelopera nie jest groźne. Ktoś w końcu musi troszczyć się o płacenie rachunków czy wywóz śmieci do momentu, aż powstanie wspólnota. Część deweloperów traktuje jednak zarząd jako źródło dodatkowych dochodów, przedstawiając mieszkańcom mocno zawyżone rachunki.

Zabezpieczenie. Przed podpisaniem umowy dowiedz się, jakie deweloper przewiduje opłaty za mieszkanie. Zwróć też uwagę, jak długo chce prowadzić administrację. Rok to standardowy termin, dwa lata i powyżej powinny obudzić w tobie niepokój. Ba, niektórzy deweloperzy spryciarze wpisują w umowach przedwstępnych prawo do zarządzania nieruchomością na czas nieokreślony.

Zapytaj też, czy po przeprowadzce będziesz mógł sam wybrać dostawcę usług telefonicznych (internetowych) do mieszkania. Powód? To administrator decyduje, komu pozwoli na instalację koniecznej infrastruktury, i przeważnie nie wpuszcza na swój teren innych firm niż te, z którymi współpracuje.

UWAGA! Jeśli twój blok (osiedle) ma własną kotłownię, sprawdź w umowie, czyją będzie ona własnością - wspólnoty czy dewelopera. W tym drugim przypadku wspólnota przejmie co prawda po pewnym czasie władzę nad blokiem, ale za ciepło będzie płacić deweloperowi i według jego stawek.

Pułapka. Deweloper nie oddaje mieszkania w terminie albo opóźnia przeniesienie jego własności aktem notarialnym? Rezultat? Musisz dłużej płacić ubezpieczenie (zazwyczaj to ok. 300 zł na kwartał).

Dodatkowo, gdy nie oddaje mieszkania w terminie, musisz dłużej wynajmować lokal albo tracisz dochody, które mogłeś uzyskać w tym czasie (jeśli np. kierując się terminem wyznaczonym umową przedwstępną, podpisałeś już umowę najmu nowego mieszkania).

Zabezpieczenie. Najlepszym jest zapisanie w umowie przedwstępnej kar za niedotrzymanie terminu. Możesz też np. zapłacić za ubezpieczenie, a następnie domagać się zwrotu tej kwoty od dewelopera na podstawie art. 415 kodeksu cywilnego: "Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia".

Ta metoda jest jednak gorsza, bo trzeba wpierw wyłożyć gotówkę, a poza tym deweloper może twierdzić, że nie oddał mieszkania w terminie nie ze swojej winy (wtedy spór będzie musiał rozstrzygnąć sąd).

Odbierasz lokal

Pułapka. Deweloper zastrzega w umowie, że "jeśli powierzchnia użytkowa będzie większa lub mniejsza o więcej niż 10 proc., to cena zakupu zostanie odpowiednio skorygowana".

Oznacza to tyle, że jeśli kupujesz mieszkanie o pow. 100 m kw., a deweloper oddaje ci mieszkanie o 5 m kw. większe, to nie musisz za te dodatkowe metry zapłacić.

Zasada ta działa jednak także i w drugą stronę. Zapłacisz za 100 m kw., mimo że lokal ma tylko 91 m kw.

Zabezpieczenie. Rzadko się zdarza, aby mieszkanie miało tyle metrów kw., ile zapisano w umowie. Jest to trudne choćby ze względów technicznych - w budowlance nie da się ustalić niektórych rzeczy co do centymetra. Podpisując umowę, nie zgadzaj się jednak na różnice w powierzchni mieszkania większe niż +/- 3 proc.

PAMIĘTAJ. Wszelkiego rodzaju plany mieszkania z zaznaczoną na nich powierzchnią, które wręcza ci przy podpisywaniu umowy przedwstępnej (aktu notarialnego) deweloper, są jej częścią. Jeśli więc powierzchnia różni się znacząco w porównaniu z tym, co jest na rysunku, umowa została złamana.

Niektórzy deweloperzy znaleźli jednak i na to metodę. Załączane przez nich plany są często bardzo schematyczne. Domagaj się więc, aby były niezwykle konkretne, z zaznaczeniem długości ścian itp.

Pułapka. W polskim prawie nie ma żadnych przepisów, które regulowałyby w sposób obowiązkowy, jak należy liczyć powierzchnię mieszkania. Z bałaganu korzystają niektórzy deweloperzy, naciągając klientów. Liczą np. powierzchnię mieszkania przed postawieniem ścian działowych (każda ma 12 cm lub więcej grubości). Klient kupuje więc mieszkanie, które na papierze ma 40 m kw., a w rzeczywistości - 38 m kw. Płaci za metry, których nie ma.

Zabezpieczenie. W umowie z deweloperem trzeba dokładnie sprecyzować, jak będzie liczona powierzchnia lokalu. Najlepiej jest odwołać się do konkretnej normy, np. PN-70/B-02365 z 30 czerwca 1970 r. i PN-ISO 9836-1997 z 28 października 1997 r. (żadna z nich nie jest jednak wskazana przez prawo do obowiązkowego stosowania; decyzja, którą wybrać, należy do umawiających się stron).

Obie normy bardzo się różnią, np. w PN-70/B-02365 lokal mierzy się w stanie surowym, tzn. bez tynków i okładzin wykonywanych na miejscu, a w PN-ISO 9836-1997 w stanie całkowicie wykończonym.

Pułapka. Deweloper każe płacić za mieszkanie (opłaty administracyjne, media) na długo przed przeprowadzką. Deweloperzy stosują w tym przypadku kilka metod. Najpopularniejsze to:

• od dnia zgłoszenia przez sprzedającego wniosku o przyjęcie budynku do użytkowania (innymi słowy, od momentu kiedy deweloper składa wniosek do gminy o pozwolenie na użytkowanie - mało korzystne rozwiązanie, bo płacić trzeba na długo przed przeprowadzką);

• od dnia odbioru kluczy (problem powstaje jednak, jeśli mieszkanie zostało tak spaprane, że nie nadaje się bez poprawek do zamieszkania).

Zabezpieczenie. Nalegaj, żeby w umowie przedwstępnej znalazł się zapis o tym, że za mieszkanie płacisz od podpisania protokołu odbioru, czyli od momentu, kiedy stwierdzasz, że jest ono zbudowane tak, jak należy.

Pułapka. Przed otrzymaniem kluczy kupujący musi wpłacić deweloperowi tzw. kaucję depozytowo-czynszową w wysokości trzykrotnego miesięcznego czynszu. Dostaje ją z powrotem w ciągu trzech ostatnich miesięcy administrowania osiedlem przez sprzedającego, czyli w praktyce np. za trzy lata.

Zabezpieczenie. Brak. Można tylko domagać się usunięcia takiego postanowienia z umowy albo zrezygnować z umowy.

Podpisujesz akt

Pułapka. Deweloper odwleka w nieskończoność termin podpisania aktu notarialnego. Kiedy na niego naciskasz, tłumaczy, że to nie jego wina, tylko gminy, która wydłuża bez końca procedury administracyjne, albo że były "bardzo niesprzyjające warunki atmosferyczne na budowie", które uniemożliwiły prace.

Zabezpieczenie. Wpisz w umowie przedwstępnej dokładną datę przeniesienia na ciebie własności mieszkania aktem notarialnym. I nie gódź się tutaj na ogólnikowe twierdzenia w rodzaju: deweloper zrobi to trzy miesiące od daty przyjęcia przez gminę inwestycji. Ma być konkretny termin, np. do 1 stycznia 2006.

Za jego przekroczenie powinna być wyznaczona kara umowna, np. odsetki ustawowe za każdy dzień.

Jeśli deweloper tłumaczy się trudnymi warunkami atmosferycznymi, niech pokaże wypisy z dziennika budowy, które potwierdzają, że faktycznie trzeba było przerwać prace.

Pułapka. Termin podpisania aktu notarialnego jest już wyznaczony. Kilka dni przed jego nadejściem deweloper zaczyna cię szantażować. Uzależnia podpisanie aktu np. od:

• rezygnacji z wypłacenia kar umownych;

• podpisania umowy o zarządzanie nieruchomością na bardzo długi termin, np. na trzy lata;

• wpisania do aktu jego hipoteki (innymi słowy, stajesz się odpowiedzialny za długi dewelopera) itp.

Zabezpieczenie. Umowę przedwstępną podpisuj w formie aktu notarialnego. Na takiej podstawie możesz żądać w sądzie przeniesienia na ciebie prawa własności zbudowanego lokalu bez zgody dewelopera. Umożliwia to art. 64 kodeksu cywilnego, który mówi, że orzeczenie sądu "stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie".

Innymi słowy, sąd stwierdza zamiast dewelopera, że mieszkanie jest twoje. Masz więc tytuł prawny do lokalu (dzięki orzeczeniu sądu staje się twoją własnością) i deweloper musi wydać ci mieszkanie.

Co jednak, jeśli podpisałeś umowę przedwstępną tylko na papierze? Wtedy od dewelopera możesz żądać jedynie zwrotu wpłaconych pieniędzy (mieszkania już nie, bo polskie prawo do przeniesienia własności nieruchomości wymaga formy aktu).

Pułapka. Czytasz w kancelarii notarialnej projekt aktu i widzisz w nim paragraf: "Strony oświadczają, że zawierając niniejszą umowę, nie zachowują względem siebie żadnych roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej sprzedaży". Znaczy to tyle, że po podpisaniu aktu nie możesz już powoływać się na żadne postanowienia z umowy przedwstępnej!

Zabezpieczenie. Jeśli deweloper nie wywiązał się ze wszystkich swoich obowiązków (np. nie zapłacił kar umownych, nie oddał mieszkania w takim stanie, w jakim powinien to zrobić), nalegaj, aby przy cytowanym wyżej paragrafie dopisać: "Za wyjątkiem roszczeń wynikających z (tutaj wymieniasz, jakie to są roszczenia, np. z tytułu terminu zawarcia umowy przyrzeczonej)".

5. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI:

To, co zapisane w księdze wieczystej, powinno się zgadzać z tym, co w rzeczywistości. Bywa jednak, że w księdze panuje bałagan, urzędowo zwany nieuregulowanym stanem prawnym nieruchomości. Mieszkania czy domu nie można wtedy sprzedać ani darować. Nie można też nim zabezpieczyć kredytu bankowego ani rozpocząć żadnej inwestycji. Gdy nieuregulowany stan prawny ma gospodarstwo rolne, jego właściciel nie może się starać o dopłaty z UE

Nieuregulowany stan prawny nieruchomości to nic innego jak niezgodność zapisów w księdze ze stanem faktycznym. Może być też tak, że księga zaginęła lub została - częściowo lub całkowicie - zniszczona. Doświadczył tego na własnej skórze pan Robert. W księdze mieszkania, które chciał kupić, brakowało 12 stron. Gdyby nie pośrednik, którego wynajął do transakcji, pan Robert zrezygnowałby z zakupu. Jak bowiem sprawdzić księgę, która jest niekompletna?

Na szczęście działa tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Na czym ona polega?

Wyobraź sobie, że kupiłeś dom od mężczyzny, który podawał się za jego właściciela. Sprawdziłeś w księdze - był tam wpisany. W rzeczywistości jednak właścicielem był kto inny. Twoja umowa jest jednak ważna, bo dokonałeś transakcji w oparciu o sądowe dokumenty. Jeden warunek: nie możesz nic wiedzieć o tej niezgodności, bo inaczej rękojmia nie będzie cię chronić.

Kto jest winien zamieszania? Najpewniej ten, kto uważa, że jest właścicielem, ale nie zadbał, by być wpisany do księgi. Mógł przejrzeć księgę i w razie stwierdzenia niezgodności złożyć wniosek o uregulowanie stanu prawnego nieruchomości.

Rękojmia nie działa w przypadku darowizny i wtedy, gdy kupujący działa w złej wierze. Wyłącza ją również wzmianka o wniosku, apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie, że stan prawny nieruchomości, ujawniony w księdze, jest niezgodny ze stanem faktycznym.

Co to jest księga wieczysta?

Urzędowy rejestr, który określa stan prawny nieruchomości. Księgi prowadzone są przez wydziały ksiąg wieczystych sądów rejonowych.

Księga zawiera wpisy o prawach rzeczowych do nieruchomości, takich jak:

• własność,

• użytkowanie wieczyste,

• służebność,

• własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub użytkowego w spółdzielni,

• hipoteka.

Księga wieczysta składa się z czterech działów:

Dział I - opis nieruchomości: rodzaj (mieszkanie, dom, działka), położenie (miasto, dzielnica, gmina, piętro), powierzchnia;

Dział II - informacje o właścicielu (imię, nazwisko oraz imiona rodziców);

Dział III - wpisy tzw. ograniczonych praw rzeczowych (np. przysługującej komuś "służebności przechodu") oraz ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością, a także wpisy rozmaitych roszczeń i tzw. praw osobistych osób trzecich.

Uwaga! O tym, że wpłynął wniosek o wpis, dowiesz się, przeglądając księgę. Na marginesie pojawi się tzw. wzmianka. Upewnij się, czego wniosek dotyczy. Może to być sądowy zakaz sprzedaży nieruchomości do czasu zakończenia sporu rodzinnego albo wpis ostrzeżenie o toczącym się postępowaniu np. o ubezwłasnowolnienie właściciela.

Dział IV - wpisy hipotek.

Jak założyć księgę wieczystą

Wniosek o urządzenie księgi wieczystej może złożyć właściciel, ale także notariusz, który sporządza umowę kupna nieruchomości, wierzyciel, który pożyczył pieniądze pod jej zastaw, a także organ administracji (gmina, sąd).

Jak to się robi?

Załóżmy, że budowałeś swoje M ze spółdzielnią. W zeszłym miesiącu spółdzielnia wezwała cię, byś odebrał umowę przydziału własnościowego prawa do lokalu. Z umową i zaświadczeniem ze spółdzielni, że nie ma przeszkód prawnych, by księgę założyć, idziesz do sądu wieczystoksięgowego. Na miejscu wypełniasz wniosek i razem z oryginałem przydziału mieszkania składasz go w wydziale właściwym dla twojej dzielnicy lub gminy.

Uwaga! Możesz wypełnić wniosek bez wychodzenia z domu. Wystarczy komputer z dostępem do internetu. Na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości (www.ms.gov.pl/formularze_kw.shtml) dostępne są formularze wniosków o założenie księgi, wpis do niej i odpis.

Ile kosztuje księga

Księga kosztuje. Opłaty dzielą się na te o stałej wysokości i takie, których wysokość zależy od wartości nieruchomości.

Opłaty stałe:

• 30 zł - założenie księgi;

• 30 zł - odpis z elektronicznej księgi wieczystej, bez względu na liczbę stron. Uwaga! Takie stawki obowiązują w warszawskim sądzie, w wielu innych sądach nadal obowiązuje opłata za stronę.

• 40 zł - wpis stały, pobierany przy zakładaniu księgi;

• 80 zł - od skargi na orzeczenie referendarza sądowego;

• 20 zł - od większości wniosków dotyczących nieruchomości rolnych;

• 500 zł - od wniosku o wpis użytkowania wieczystego gruntu oraz własności budynku na tym gruncie.

Opłaty zmienne:

Stanowią ułamek tzw. wpisu stosunkowego. Wysokość wpisu reguluje rozporządzenie ministra sprawiedliwości z 17 grudnia 1996 r. w sprawie określenia wysokości wpisów w sprawach cywilnych.

Cały wpis stosunkowy wynosi:

• do 10 tys. zł - 8 proc., nie mniej niż 30 zł;

• od 10 do 50 tys. zł - 800 zł + 7 proc. od nadwyżki ponad 10 tys. zł;

• od 50 do 100 tys. zł - 3,6 tys. zł + 6 proc. od nadwyżki ponad 50 tys. zł;

• od 100 tys. zł - 6,6 tys. zł + 5 proc. od nadwyżki ponad 100 tys. zł.

Zgodnie z art. 31 rozporządzenia wpis prawa własności w księdze wieczystej kosztuje 1/5 wpisu stosunkowego.

Przykład

Pani Kasia kupiła mieszkanie za 275 tys. zł. Cały wpis stosunkowy od takiej wartości to 15,35 tys. zł. Gdyby pani Kasia kupiła mieszkanie od dewelopera, musiałby zapłacić 3,07 tys. zł. Ale jej lokal to mieszkanie spółdzielcze, dzięki czemu wpis jest czterokrotnie niższy i wynosi 767,5 zł.

W księdze dokonuje się wpisów za każdym razem, gdy z nieruchomością coś się dzieje: zmienia się właściciel, pod jej zastaw zaciągany jest kredyt lub pożyczka.

Każdy bank, który pożyczy pieniądze na mieszkanie, będzie chciał zabezpieczenia w postaci hipoteki.

Wpis hipoteki też kosztuje.

• 1/20 - wpisu stosunkowego przy kredytach hipotecznych na zakup, remont i inne cele mieszkaniowe;

• 1/10 wpisu stosunkowego - przy kredytach innych niż na cele mieszkaniowe i pożyczkach zabezpieczonych hipoteką.

Z opłaty zwolnione są kredyty budowlano-hipoteczne na budownictwo mieszkaniowe.

Przykład

Pan Piotr rok temu podpisał umowę z deweloperem na budowę mieszkania o wartości 350 tys. zł. Miał 150 tys. zł oszczędności. Brakujące 200 tys. zł pożyczył z banku. Póki deweloper nie przeniósł na niego własności mieszkania, nie mogło być ono zabezpieczeniem kredytu. Pan Piotr musiał wykupić ubezpieczenie. Teraz jednak ma już akt notarialny. Notariusz, który go sporządzał, wysłał do sądu wniosek o założenie księgi wieczystej dla nowego M pana Piotra. Obliczył przy okazji, że opłata sądowa będzie go kosztować 3820 zł, a wpis hipoteki od 200-tysięcznego kredytu - 580 zł. Gdyby zamiast kredytu hipotecznego na budownictwo mieszkaniowe pan Piotr zaciągnął pożyczkę hipoteczną (na dowolny cel, ale pod zabezpieczenie hipoteczne), za wpis hipoteki zapłaciłby dwa razy więcej.

UWAGA! Księgi wieczyste są jawne. Korzystanie z nich nic nie kosztuje. Nie wolno ich wynosić na zewnątrz, można je przeglądać jedynie na miejscu. Aby zapoznać się z księgą, trzeba znać jej numer.

UWAGA! Wszystko, co nieaktualne w księdze wieczystej, podkreślone jest na czerwono.

6. MIESZKANIA Z WYPRZEDAŻY:

Nigdy dotąd nie przystanąłeś przed gminną lub sądową tablicą ogłoszeń? Z urzędu skarbowego zawsze wypadałeś, jakby cię kto gonił? Strony z komunikatami w gazecie nieczytane lądowały w koszu? Błąd! Być może ominęła cię okazja kupna taniego mieszkania lub działki pod budowę.

Każdego roku w całej Polsce odbywa się kilkadziesiąt tysięcy licytacji nieruchomości. Ile dokładnie i jakich - nikt nie wie. Prowadzą je komornicy, syndycy upadłych przedsiębiorstw i spółdzielnie. Większość mieszkań, domów i działek zmienia właściciela poniżej ich wartości rynkowej. Niektóre to prawdziwe cenowe okazje.

Licytacje komornicze

Największymi "kamienicznikami" są komornicy i syndycy. Nieruchomości sprzedają w drodze licytacji. Cenę ustala biegły rzeczoznawca. Tym niższą, im więcej wad ma nieruchomość: ciążą na niej stare długi, lokator bankrut albo jego konkubina z piątką dzieci ani myślą się wyprowadzić.

Komornik ma prawo licytować dwa razy: pierwszy raz po cenie, która stanowi trzy czwarte sumy oszacowania. Gdy nie ma chętnych, cena spada do dwóch trzecich. W wyjątkowych przypadkach może to być kilka procent wartości, po jakiej "chodzą" na rynku podobne nieruchomości. Coś za coś: szczęśliwy nabywca nigdy nie wie, kiedy zamieszka na swoim. Wszystko będzie zależało od tego, jak szybko poradzi sobie np. z nieproszonymi lokatorami.

Syndyk nie ma takich ograniczeń. Może ogłosić publiczny przetarg albo handlować z wolnej ręki. Warunek: nie wolno mu sprzedać poniżej wyceny biegłego rzeczoznawcy. Na wszelkie odstępstwa musi uzyskać zgodę sędziego komisarza, który nadzoruje upadłość.

Wadium na dobry początek

Żeby wziąć udział w licytacji lub przetargu, trzeba wpłacić wadium - 10 proc. sumy oszacowania. Gdy się wycofasz - wadium przepada. Gdy zostaniesz przelicytowany - dostaniesz je z powrotem.

Niektórzy próbują wycisnąć z licytacji więcej, niż można. W zeszłym roku w Bytowie w Pomorskiem miała się odbyć licytacja mieszkania. Zgłosił się tylko jeden oferent. Tuż przed licytacją odebrał tajemniczy telefon: musi zapłacić 4 tys. zł za to, że dzwoniący nie przystąpi do licytacji, czyli nie będzie podbijał ceny.

Zawiadomił policję.

Inny sposób na "ustawienie" licytacji atrakcyjnego mieszkania to blokada informacji. Każdy komornik ma obowiązek wywiesić informację o planowanej licytacji na tablicy ogłoszeń w sądzie, urzędzie gminy, urzędzie skarbowym na co najmniej miesiąc przed planowanym terminem. I robi to, ale rzadko kiedy sprawdza, czy ogłoszenie nie zniknęło po dwóch godzinach. W niektórych urzędach ogłoszeń jest tak dużo, że prawdopodobieństwo, iż ktoś się połapie, że jakiegoś brakuje, jest bardzo małe. Sprytny licytant może w ten sposób wykosić całą konkurencję i stać się właścicielem nieruchomości po superatrakcyjnej cenie.


Spółdzielnie też licytują

Na okazję można też trafić w spółdzielniach. Migracja lokatorów - nierzadko na tamten świat - powoduje, że zwalnia się coraz więcej mieszkań. W pierwszej kolejności oferuje się je członkom oczekującym spółdzielni. Gdy brakuje chętnych, wystawia na publiczną licytację. Mieszkaniowe rodzynki przyciągają na licytację nawet kilkunastu chętnych. Każdy dostaje tabliczkę z numerem, którą podnosi, gdy chce podnieść cenę. Tabliczka w górę - cena rośnie o 1 proc. wartości wyjściowej.

7. JAK BEZPIECZNIE KUPIĆ MIESZKANIE:

Chcesz kupić własne M? Oto lista pytań, które koniecznie musisz zadać deweloperowi, zanim się zdecydujesz podpisać z nim umowę

Rozmowę z handlowcem można podzielić na kilka "bloków tematycznych". Pierwszy to sama firma, drugi cała inwestycja, trzeci - mieszkanie. Odpowiedzi najlepiej zapisuj - w domu na spokojnie będziesz mógł porównać oferty.

Firma

1. W jakiej formie prawnej działa. Czy jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (nie za dobrze), spółką akcyjną (dobrze) czy też spółką cywilną (źle).

2. Co do tej pory zbudowała. Poproś o adresy osiedli czy budynków. Obejrzyj je. Możesz również porozmawiać z ich mieszkańcami. Dowiedz się, czy są zadowoleni z wykonawstwa, czy były jakieś problemy w trakcie budowy. Możesz też poszukać opinii mieszkańców na różnych forach dyskusyjnych w internecie (np. www.gazeta.pl/forum)

3. Czy współpracuje z jakimś bankiem.

Banki bardzo ostrożne dobierają partnerów do robienia mieszkaniowych interesów. Sprawdzają wiarygodność firmy i jej kondycję finansową. Poza tym taka współpraca jest bardzo wygodna dla potencjalnego klienta. Formalności, jeśli chodzi o branie kredytu, są wtedy skrócone do minimum. U dewelopera (w spółdzielni) wypełniasz wniosek kredytowy i składasz wszystkie niezbędne dokumenty. Resztą zajmują się handlowcy, którzy dzwonią później do ciebie, informując, czy dostałeś kredyt i gdzie masz się ewentualnie zjawić, aby podpisać dokumenty.

4. Czy firma ma Certyfikat Dewelopera. Jest to znak jakości przyznawany przez Krajową Izbę Budownictwa od 1999 r. deweloperom i niektórym spółdzielniom. Ma go w tym momencie 30 firm. Dostają go na dwa lata. Po tym czasie może być odnowiony lub cofnięty, np. jeśli KIB uzna, że firma jest w kiepskiej sytuacji finansowej i nie gwarantuje, że uda się jej zakończyć inwestycję.

UWAGA! Do certyfikatu specjaliści z rynku nieruchomości mają sporo zastrzeżeń. Kapituła nie kontroluje zbyt rygorystycznie po jego przyznaniu płynności finansowej laureatów. Ale nie zmienia to tego, że jest to ważny wyróżnik firmy.

5. Czy firma należy do jakiejś organizacji zawodowej (np. Polskiego Związku Firm Deweloperskich). Wymagają one stosowania przez członków kodeksów etycznych i przestrzegania określonego standardu usług wobec klienta.

6. Czy oferuje rachunek powierniczy.

Idea rachunku powierniczego polega na tym, że klient pieniądze za kupione mieszkanie (dom) wpłaca nie deweloperowi na konto, tylko na specjalny rachunek bankowy.

Deweloper (spółdzielnia) dostaje pieniądze, jeśli przekaże swojemu klientowi klucze do mieszkania (tzw. zamknięty rachunek powierniczy) bądź ukończy określony etap umowy (otwarty). Rachunek powierniczy proponuje swoim klientom np. Bank PKO BP (przy mieszkaniach kupowanych na rynku pierwotnym) oraz Bank Zachodni WBK (na rynku wtórnym).

Obowiązkowe rachunki powiernicze - czemu sprzeciwiają się firmy budowlane - chce wprowadzić rząd. Prawdopodobnie w grudniu ma na ten temat dyskutować Sejm.

Inwestycja

1. Czy deweloper ma tytuł prawny do działki, na której chce budować. Tytuł prawny to nic innego jak akt własności bądź dzierżawy wieczystej.

Uwaga! Poproś o pokazanie aktu notarialnego lub umowy wieczystej dzierżawy. Jeśli deweloper nie ma takiego tytułu albo mówi, że go "lada chwila zdobędzie", lepiej daruj sobie prowadzoną przez niego inwestycję.

2. Czy ma pozwolenie na budowę. Jeśli nie, bądź bardzo ostrożny z wpłacaniem swoich pieniędzy.

UWAGA! Pozwolenia żądaj również, jeśli budowa już się zaczęła (zdarza się, że firmy przystępują do prac bez niego, a to jest nielegalne).

3. Czy z deweloperem można podpisać umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego? Na podstawie umowy przedwstępnej możesz żądać zwrotu wpłaconych pieniędzy. Jeśli jednak to cię nie zadowala i chcesz przeniesienia na ciebie prawa własności zbudowanego lokalu, będziesz musiał iść do sądu. Warunek sukcesu - umowa przedwstępna musi mieć formę aktu notarialnego.

4. Czy możesz podpisać umowę zobowiązującą z wpisem twoich praw do księgi wieczystej?

Umowa przedwstępna to obietnica sprzedaży mieszkania. Umowa zobowiązująca to połowa umowy sprzedaży. Druga połowa - przeniesienie własności - następuje po zbudowaniu lokalu.

UWAGA! Umowa zobowiązująca musi być w formie aktu notarialnego.

5. Kto będzie administrował osiedlem? Jeśli budujesz z deweloperem, może się okazać, że chce on przez najbliższy rok bądź dwa zarządzać twoim blokiem. Dowiedz się, jakie przewiduje opłaty za mieszkania. Może się bowiem okazać, że chce w ten sposób dodatkowo sobie dorobić.

6. Co będzie dookoła bloku? Czy deweloper (spółdzielnia) ma pomysł, jak zagospodarować tereny dookoła bloku (osiedla). Czy będą tereny do zabaw dla dzieci (będą tam zabawki, piaskownice), chodniki, oświetlenie, ogrodzenie (i z czego zrobione czy np. z kamienia, czy z metalowych prętów).

Mieszkanie

1. Ile kosztuje mieszkanie? Cena może być podana albo za metr kwadratowy (częściej), albo za cały lokal (taka praktyka obowiązuje u dużych zachodnich deweloperów budujących apartamenty).

2. Czy cena jest stała, czy będzie się zmieniać w trakcie budowy? Niektórzy deweloperzy chcą, żeby stosować tzw. indeksację. O co chodzi? Deweloper może bać się, że w trakcie budowy zmienią się ceny materiałów budowlanych, robocizny albo bardzo wzrośnie inflacja. Aby się zabezpieczyć przed takimi wypadkami, ustala cenę mieszkania np. w dolarach, których kurs, jak wiadomo, raz idzie w górę, a raz w dół. Możesz więc równie dobrze zapłacić mniej, jak i sporo więcej.

3. Jak wygląda harmonogram płatności.

Deweloperzy i spółdzielnie stosują dwie metody:

• Według postępów robót na budowie - płacisz tylko za to, co zostało zrobione. Korzystnie, więc jest się umówić np. tak:

I rata - 5 proc. wartości inwestycji płatne w dniu podpisania umowy przedwstępnej;

II rata - 30 proc. po wykonaniu stanu zerowego, czyli fundamentów;

III rata - 30 proc. po wykonaniu stanu surowego;

IV rata - 25 proc. po wykonaniu instalacji i stolarki;

V rata - 10 proc. przy podpisywaniu umowy przeniesienia własności.

• Ratalny - co miesiąc, kwartał itp. Jeśli deweloper zmusza cię do przyjęcia tego wariantu, staraj się jak najmniej zapłacić na początku.

Umów się tak, żebyś mógł główne transze opłat wnosić wtedy, kiedy budowa będzie już bardzo widocznie zaawansowana. Ustal też, że ostatnia wpłata nastąpi dopiero po odbiorze mieszkania, w dniu podpisania aktu notarialnego.

4. Czy mieszkanie ma pomieszczenia dodatkowe (piwnicę, taras, balkon itp.), za które będziesz musiał ekstra zapłacić. Zapytaj, czy garaż będziesz musiał kupić nawet wtedy, gdy nie masz samochodu.

5. Czy mieszkanie (dom) będzie oddawane w wersji "pod klucz", czy "bez podłóg i białego montażu".

Pod klucz, czyli z kafelkami, kranami, wanną, sedesem, drzwiami wewnętrznymi itp. Bez podłóg i białego montażu, czyli jedynie z betonową podłogą, tzw. wylewką, bez wanny, umywalki, kranów, drzwi wewnętrznych. Jeśli wybierasz wersję pod klucz, zapytaj, jakich producentów będą to wyroby. Wersja pod klucz jest oczywiście droższa. O ile? W stolicy zazwyczaj o blisko 300-400 zł, ale nie jest to reguła, ponieważ wersje pod klucz mogą powstawać na specyficzne zamówienie lokatorów, czyli np. płytki hiszpańskie bądź włoskie zamiast polskich.

6. Jak będzie liczona powierzchnia mieszkania. Wstaw do umowy, że powierzchnia mieszkania będzie liczona według jednej z dwóch polskich norm:

• PN-70/B - 02365 z 30 czerwca 1970 r. lub

• PN-ISO 9836-1997 z 28 października 1997 r.

UWAGA! Obie normy bardzo się różnią. Według pierwszej mierzy się powierzchnię mieszkania w stanie surowym, tzn. bez tynków i okładzin, według drugiej - w stanie całkowicie wykończonym.

8. OPŁATY NOTARIALNE:

Kupiłeś mieszkanie, dom lub działkę? Chcesz sporządzić testament lub intercyzę małżeńską? Sprawdź, ile zapłacisz za notariusza. Od 1 lipca zmieniły się przepisy ustalające wysokość taksy notarialnej

W grudniu zeszłego roku Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że przepisy regulujące wysokość wynagrodzenia notariuszy są niezgodne z konstytucją. Dał jednocześnie Sejmowi i Ministerstwu Sprawiedliwości sześć miesięcy na sporządzenie nowych. Posłom i urzędnikom w ich zadaniu miała przyświecać wskazówka zawarta w wyroku: "wysokość taksy notarialnej nie może być barierą w realizacji praw majątkowych obywateli". Innymi słowy: jest drogo, ma być taniej.

Spadło im (trochę)

Klienci notariuszy ostrzyli sobie zęby na poważne obniżki. Skrajni optymiści liczyli na spadek stawek nawet o połowę. Termin wyznaczony przez Trybunał upłynął 30 czerwca. Parlament oraz Ministerstwo Sprawiedliwości wydały nowe przepisy i... rewolucji, niestety, nie ma.

Nowe regulacje obcinają zarobki notariuszy o kilka procent. Jedynie w skrajnych przypadkach obniżki są większe. Największe redukcje dotyczą raczej drobniejszych transakcji, np. umów kupna-sprzedaży niewielkich kawałków (góra kilka hektarów) ziemi rolnej, ogródków działkowych, ustanowienia służebności.

Np. za sporządzenie aktu notarialnego kupna 1 ha ziemi o wartości 1 tys. zł. dziś zapłacisz 100 zł (poprzednio 200 zł). Nabycie działki rekreacyjnej za 15 tys. zł kosztować będzie u rejenta 410 zł (przed 30 czerwca - 500 zł).

W wypadku większych transakcji, np. kupna mieszkania, obniżki są już symboliczne. Za akt notarialny dokumentujący nabycie lokalu o wartości 100 tys. zł zapłacisz według nowych stawek 1210 zł (poprzednio 1,3 tys. zł).

A jak nowe taksy wyglądają w szczegółach?

Symboliczne oszczędności

Od 30 czerwca zmieniły się ogólne zasady wyliczania taksy. I to na korzyść klientów kancelarii. Teraz liczy się ją w następujący sposób:

Jeśli wartość przedmiotu transakcji (np. mieszkania, domu czy działki) wynosi:

• do 3 tys. zł - zapłacisz notariuszowi 100 zł (poprzednio do 5 tys. zł - 200 zł);

• od 3 tys. zł do 10 tys. zł - od pierwszych 3 tys. zł zapłacisz 100 zł, od nadwyżki zaś 3 proc. (poprzednio od pierwszych 5 tys. - 200 zł, od nadwyżki - tak jak teraz - 3 proc.);

• od 10 tys. zł do 30 tys. zł - od pierwszych 10 tys. zł zapłacisz 310 zł, od nadwyżki 2 proc. (poprzednio od pierwszych 15 tys. zł taksa wynosiła 500 zł, od nadwyżki zaś - 2 proc.);

• do 60 tys. zł - od pierwszych 30 tys. zł zapłacisz 710 zł, a od nadwyżki 1 proc. (wcześniej od pierwszych 30 tys. zł zapłaciłbyś 800 zł, od nadwyżki ponad 30 tys. zł - tak jak teraz - 1 proc.);

• od 60 tys. zł do 1 mln zł - od pierwszych 60 tys. zł płacisz 1010 zł, a od nadwyżki - 0,5 proc. (poprzednio od pierwszych 60 tys. zł zapłaciłbyś 1,1 tys. zł, od nadwyżki - tak samo - 0,5 proc.);

Przykład. Za działkę zapłaciłeś 150 tys. zł. Od pierwszych 60 tys. zł z tej kwoty zapłacisz notariuszowi według nowych taryf 1010 zł. Od pozostałych 90 tys. zł taksa wyniesie 450 zł. Razem więc usługi notariusza będą cię kosztowały 1460 zł. Netto, bo do tego musisz doliczyć 22 proc. VAT - w kancelarii zostawisz więc razem 1781,2 zł. Do 30 czerwca za taką samą czynność zapłaciłbyś notariuszowi tylko o nieco 100 zł więcej - 1891 zł.

Najemcy ze zniżką

Na szczęście nie wszystkie taksy spadają w tak symboliczny sposób. Jesteś najemcą i wykupujesz mieszkanie z bonifikatą od państwa, gminy, agencji rolnej czy Agencji Mienia Wojskowego? Od 30 czerwca przy umowie nabycia takiego lokalu zapłacisz tylko połowę taksy (poprzednio zapłaciłbyś całą).

Takie rozwiązanie Ministerstwo Sprawiedliwości przyjęło na życzenie Krajowej Rady Notarialnej. Ta argumentowała, że dla wielu klientów kancelarii notarialnych wysokość opłat notarialnych (zazwyczaj wyższych od ceny wykupu mieszkania z bonifikatą) jest barierą nie do przejścia.

Nadal o połowę niższa jest taksa notarialna za: mieszkanie spółdzielcze (własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej).

Przykład: Kupujesz spółdzielcze mieszkanie za 150 tys. zł. Powinieneś zapłacić 1460 zł taksy notarialnej, ale przysługuje ci 50-proc. ulga. Razem z VAT zapłacisz nie więcej niż 890,6 zł.

Taniej dla biznesu

Na nowych przepisach oszczędzą przedsiębiorcy. Posłowie wprowadzili coś w rodzaju prawnego tzw. salary cup - limitu wynagrodzenia dla notariuszy. Od 30 czerwca maksymalna stawka za czynność notarialną nie będzie mogła przekroczyć sześciokrotności przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w poprzednim roku, czyli 13,2 tys. zł z niewielkim okładem.

To poważny cios dla kieszeni notariuszy żyjących z obsługi dużych firm. Przed lipcem tego roku notariusz za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego transakcję o wartości 10 mln zł (np. podniesienie kapitału w spółce akcyjnej) mógł zainkasować 28,3 tys. zł, a za potwierdzenie transakcji o wartości 100 mln zł jego wynagrodzenie mogło wynieść nawet 253 tys. zł!

Notariusze mówią, że taki zapis to niepotrzebny prezent dla biznesu. W nieoficjalnych rozmowach twierdzą też, że po wprowadzeniu nowych przepisów niektórzy biznesmeni będą mieć problemy z zawarciem aktów notarialnych na wielkie kwoty.

Notariusz za każdą podpisaną w kancelarii umowę odpowiada bowiem w sposób nieograniczony, całym swoim majątkiem. Rejenci ostrzegają, że mogą ze strachu przed konsekwencjami odmawiać brania udziału w dużych kontraktach za np. 500 mln zł. Jak twierdzą, ewentualna pomyłka mogłaby się dla nich skończyć plajtą.

Tańsze pełnomocnictwa, droższe ksiąg zakładanie

To nie koniec zmian w taksach notarialnych. Od 30 czerwca mniej też zapłacisz za:

• udzielenie komuś notarialnie pełnomocnictwa - 30 zł (zamiast 50 zł);

• zrzeczenie się własności nieruchomości - 40 zł (wcześniej było to 100 zł).

Kupiłeś mieszkanie, dom albo działkę? Mamy dla ciebie złą wiadomość. Zgodnie z nowymi przepisami więcej zapłacisz za sporządzenie przez notariusza wniosku o założenie księgi wieczystej, a także za wpis do niej swoich praw. Opłata wzrosła ze 150 zł do 200 zł. Do tej kwoty trzeba doliczyć VAT - 22 proc. W sumie więc za wniosek zapłacisz 244 zł (poprzednio było to 183 zł).

Uwaga! Nie wymigasz się od tej opłaty! W umowie sprzedaży nieruchomości notariusz ma obowiązek zawarcia takiego wniosku do właściwego sądu. Drożeje też odwołanie testamentu z 25 zł do 30 zł.

Bez zmian pozostały taksy za wypis z aktu notarialnego. Zgodnie z projektem rozporządzenia opłaty za jeden wypis miały się zmniejszyć z 6 zł do 5 zł. W rozporządzeniu utrzymano jednak starą stawkę 6 zł (czyli 7,32 zł z VAT).

 góra strony