wszystko, co musisz wiedzieć o hipotece i KW

www.EZshop.pl

wszystko czego Ci potrzeba; w najniższych cenach

Księgi wieczyste

Jest to specjalny rodzaj rejestru, w którym zawarty jest stan prawny nieruchomości. Innymi słowy pozwala autorytatywnie ustalić, komu i jakie przysługują prawa do danej nieruchomości.

W Polsce ustrój ksiąg wieczystych reguluje ustawa z 6 lipca 1982 o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001 Nr 124 poz. 1361 z późn.zm.), zaś kwestie szczegółowe - rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 17 września 2001 w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz.U. z 2001 Nr 102 poz. 1122 z późn.zm.). Natomiast postępowanie w sprawach dotyczących ksiąg wieczystych regulują art. 626[1]-626[13] Kodeksu postępowania cywilnego.

Księgi wieczyste są prowadzone przez wydziały ksiąg wieczystych w sądach rejonowych właściwych według miejsca położenia nieruchomości. Prowadzone są dla nieruchomości a nie dla właścicieli, to znaczy, że jedna osoba może być wskazana jako właściciel w kilku księgach wieczystych, natomiast to samo prawo własności winno być wykazane w jednej i tylko w jednej księdze wieczystej. 

Zasady ksiąg wieczystych:

• jawność - każdy mający interes prawny oraz notariusz może zapoznać się z treścią księgi wieczystej, w związku z tym nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę,
• domniemanie zgodności ze stanem prawnym - przyjmuje się za pewne, jeżeli nie zostanie udowodnione co innego, że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistością (prawa wpisane istnieją, a wykreślone nie istnieją); niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może być usunięta jedynie w drodze odpowiedniego procesu cywilnego,
• rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych - w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył własność (kupując nieruchomość od osoby wpisanej w księdze wieczystej jako właściciel stajemy się jej właścicielem, nawet jeśli osoba ta w rzeczywistości właścicielem nie była; jest to wyjątek od zasady, że nikt nie może udzielić więcej praw, niż sam ma),
• pierwszeństwo praw wpisanych - ograniczone prawa rzeczowe wpisane do księgi wieczystej mają pierwszeństwo przed takimi prawami nie wpisanymi do księgi.

Dane wpisywane do księgi wieczystej dzieli się według działów, w których są wpisywane. Księga wieczysta składa się z 4 działów, w których wpisuje się:

1. dział I:
   1. dział I-O "Oznaczenie nieruchomości" - dane pochodzące z ewidencji gruntów, pozwalające na dokładne oznaczenie nieruchomości,
   2. dział I-Sp "Spis praw związanych z własnością" - ewentualne prawa związane z prawem własności wpisanej nieruchomości,
2. dział II - oznaczenie właściciela (właścicieli),
3. dział III - ograniczone prawa rzeczowe (z wyjątkiem hipotek), prawa osobiste i roszczenia ciążące na nieruchomości,
4. dział IV - hipoteki, z dokładnym określeniem wysokości, waluty, zakresu, rodzaju, pierwszeństwa i ewentualnych innych cech hipoteki.

Wpisów do księgi wieczystej dokonuje sąd wieczystoksięgowy na podstawie złożonych wniosków, wyjątkowo tylko z urzędu. Przy każdej księdze wieczystej są prowadzone akta, gdzie składa się wszystkie dokumenty, które były podstawą wpisów w księdze.

Dla nieruchomości, które nie mają założonych ksiąg wieczystych, prowadzi się tzw. zbiory dokumentów. Są to, zgodnie z nazwą, prowadzone dla poszczególnych nieruchomości zbiory dokumentów, z których wynika stan prawny nieruchomości - stan własności i obciążenia. Obecnie nie zakłada się już zbiorów dokumentów, jednak istniejące nadal zachowują znaczenie prawne.

Nowe księgi są od razu zakładane i prowadzone są w formie elektronicznej. Pozostałe księgi, prowadzone dotychczas w formie pisemnej, mają zostać zinformatyzowane poprzez przeniesienie ich treści do formy elektronicznej.

Hipoteka

ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, służące zabezpieczeniu oznaczonej wierzytelności, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi każdoczesnego właściciela nieruchomości.

• tzn. zbycie nieruchomości przez dłużnika nie narusza prawa wierzyciela hipotecznego - może on dochodzić zaspokojenia od kogokolwiek, kto stanie się właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Wierzyciel rzeczowy może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Uprawniony z tytułu hipoteki to wierzyciel hipoteczny, natomiast właściciela nieruchomości obciążonej określa się mianem dłużnika hipotecznego.

Hipoteka jest prawem akcesoryjnym pozostającym w ścisłym związku z wierzytelnością, którą zabezpiecza. W zasadzie hipoteka może istnieć tylko o tyle, o ile istnieje prawo główne (wierzytelność, którą zabezpiecza). Nie może powstać bez wierzytelności i nie może być bez tej wierzytelności przeniesiona, a wygaśnięcie wierzytelności powoduje wygaśnięcie hipoteki.

Hipoteka zabezpiecza wyłącznie wierzytelności pieniężne i może być wyrażona jedynie w oznaczonej sumie pieniężnej. Gdy zabezpieczaną wierzytelnością jest pożyczka lub kredyt, nazywa się ją, odpowiednio, hipoteczną pożyczką lub kredytem hipotecznym.

Hipoteka może być ustanowiona w drodze czynności prawnej lub na podstawie orzeczenia sądu, lub decyzji odpowiedniego organu podatkowego - Urzędu Skarbowego, ZUS, KRUS (w tym także w formie decyzji nieostatecznej doręczonej). Hipoteka powstaje dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej. Wpis ten ma charakter konstytutywny.

Hipoteka umowna

Podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej jest oświadczenie właściciela nieruchomości obciążanej o ustanowieniu hipoteki złożone w formie aktu notarialnego (pod rygorem nieważności). Jeżeli ustanowienie hipoteki następuje na rzecz banku (tzw. hipoteka bankowa), to wymogi prawne zostały na skutek lobbingu bankowego złagodzone - wystarcza oświadczenie złożone w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Rygor formy nie dotyczy oświadczenia składanego przez drugą stronę (wierzyciela hipotecznego).

Hipotekaprzymusowa

Podstawą wpisu do księgi wieczystej może być:

• postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia
• tytuł wykonawczy
• postanowienie prokuratora
• nieostateczna decyzja administracyjna
• zarządzenie zabezpieczenia

Hipoteka ta powstaje bez woli właściciela obciążanej nieruchomości.

Przedmiot hipoteki

Hipoteka może obciążać nieruchomość, użytkowanie wieczyste, spółdzielcze prawo do lokalu, wierzytelność zabezpieczoną hipotecznie, w całości lub w części ułamkowej, stanowiącej udział współwłaściciela.

Postacie hipoteki:

• hipoteka łączna

  Hipoteka, która obciąża kilka nieruchomości w ten sposób, że wierzyciel może żądać zaspokojenia się z dowolnej nieruchomości spośród obciążnych, wedle własnego wyboru. Celem hipoteki łącznej jest ułatwienie i obniżenie kosztów ustanawiania zabezpieczenia pojedynczej wierzytelności na większej liczbie nieruchomości należących do jednej bądź większej ilości osób. Dzięki szerokiemu uprzywilejowaniu interesów wierzyciela, ten rodzaj hipoteki umożliwia uzyskanie zabezpieczenia rzeczowego o wartości wielokrotnie przenoszącej wartość zabezpieczonej nieruchomości. Hipoteka łączna może być jednocześnie hipoteką kaucyjną bądź przymusową – po spełnieniu wymagań przewidzianych dla tych odmian hipoteki. Należy jednak zaznaczyć, że hipoteka łączna przymusowa może zostać ustanowiona wyłącznie na nieruchomościach, których właściciele są współdłużnikami solidarnymi albo jeśli są one już obciążone inną hipoteką łączną. Hipoteka łączna może powstać również na skutek podziału wcześniej obciążonej nieruchomości. Obciąża wówczas wszystkie nowo powstałe nieruchomości.

• hipoteka kaucyjna

  Hipoteka, która zabezpiecza wierzytelności o wysokości nieustalonej, zarówno istniejące, jak i dopiero mogące powstać w przyszłości. Dla takich hipotek oznacza się sumę pieniężną, do wysokości której wierzyciel hipoteczny może domagać się zaspokojenia z obciążonej nieruchomości.

Wygaśnięcie hipoteki

Hipoteka wygasa z chwilą zapłaty wierzytelności zabezpieczonej albo złożenia sumy tej wierzytelności do depozytu sądowego połączonego ze zrzeczeniem się prawa do odebrania tej kwoty. W razie bezpodstawnego (np. omyłkowego) wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej, wygasa ona po upływie 10 lat.

Kredyt bankowy zabezpieczony hipoteką

Banki jako jednego z zabezpieczeń udzielanego kredytu mogą wymagać wpisu hipoteki zwykłej (na zabezpieczenie środków uruchamianego kredytu) oraz hipoteki kaucyjnej (zabezpieczającej odsetki oraz prowizje od kredytu).

Przykład:
Twoja firma chce zaciągnąć kredyt zabezpieczony hipoteką zwykłą w kwocie 370.000 PLN oraz kaucyjną do kwoty 34.000 PLN.

Procedury:
1. Bank wydaje poniższe dokumenty:
- oświadczenie o udzieleniu kredytu
- wniosek o wpis hipoteki zwykłej i kaucyjnej
- oświadczenie o ustanowieniu hipoteki zwykłej oraz kaucyjnej
2. Z ww dokumentami kredytobiorca udaje się do właściwego Sądu (Wydział Ksiąg Wieczystych), składa je i otrzymuje prezentatę Sądu (wpływówka).
3. Z potwierdzonym przyjęciem powyższych dokumentów kredytobiorca udaje się do banku.
4. Sąd wysyła naliczone opłaty za wpisy na wnioskodawcę (wnioskodawcą jest przeważnie bank)
5. Kredytobiorca musi jeszcze opłacić podatek od czynności cywilno-prawnych w US za wpisy hipotek. Wypełnia w tym celu deklarację PCC-1, na której w odpowiednie do tego miejsce podpisuje się również bank.
6. Kolejnym krokiem kredytobiorcy jest zrealizowanie opłaty za wpisy hipoteczne w Wydziale Ksiąg Wieczystych (przysyła Sąd)

Opłaty:

1. Hipoteka zwykła w kwocie 370.000 PLN
a) US
- opłata skarbowa: 370.000 x 0,1% = 370 PLN
b) opłaty sądowe
wpis stosunkowy:
- za pierwsze 100.000 PLN = 6.600 PLN
- nadwyżka 5% = 13.500 PLN
suma: 20.100 PLN
koszt wpisu (1/20) wpisu stosunkowego) 20.100 / 20 = 1.005 PLN

2. Hipoteka kaucyjna do wkoty 34.000 PLN
a) US
- opłata skarbowa: = 19 PLN
b) opłaty sądowe
wpis stosunkowy:
- za pierwsze 10.000 PLN = 800 PLN
- nadwyżka 7% = 1.680 PLN
suma: 2.480 PLN
koszt wpisu (1/20) wpisu stosunkowego) 2.480 / 20 = 124 PLN

Razem koszty: 370 + 19 + 1.005 + 124 = 1.518 PLN

Kupować nieruchomość obciążoną hipoteką, czy nie?

Nie widzę żadnych przeciwskazań w zakupie mieszkania, domu czy działki obciążonej hipoteką. Należy zawsze sprawdzić dział IV Księgi Wieczystej danej nieruchomości. Z niego dowiemy się komu właściciel jest dłużny pieniądze i o jaką sumę chodzi. Przeważnie natrafimy na wpis banku, który udzielił kredytu właścicielowi na zakup danej nieruchomości. Należy udać się wraz z właścicielem do jego banku, którego wpis widnieje w hipotece i w porozumieniu z nim spisać odpowiednią umowę i również w ścisłym porozumieniu z tym bankiem przeprowadzić transakcję. Wtedy my, jako kupujący, przelejemy okeśloną sumę pieniędzy do banku właściciela nieruchomości, która spłaci dług i spowosuje wykreślenie wpisu hipotecznego przez ten bank, a ewentualną różnicę na osobiste konto właściciela. Nigdy nie przelewaj pieniędzy dotychczasowemu właścicielowi bez uzgodnienia tego z bankiem kredytującym.

 góra strony