najmować, czy kupować

www.EZshop.pl

i już nie musisz martwić się o najniższe ceny

Wyobraźcie sobie młode małżeństwo Beatę i Jacka oraz ich małe dziecko   - Krzysia. Od kilku lat wynajmowali jednopokojowe mieszkanie w bloku, niedaleko centrum większego polskiego miasta. Od momentu pojawienia się w ich życiu synka, chcieliby zamieszkać w większym mieszkaniu - najlepiej własnym. Przez kilka lat zaoszczędzili nieco pieniędzy, które jednak dość szybko stopnieją, gdy zdecydują się na najem kilkupokojowego mieszkania w podobnym standardzie i okolicy. Z drugiej strony wzięcie długoterminowego (15-35 lat) kredytu bankowego budzi ich niepokój. Prześledźmy wszystkie za i przeciw.

KUPIĆ?

Powody, dla których warto kupić mieszkanie.

1. W końcu WŁASNE mieszkanie

Jeśli nawet wymarzone M kupisz na kredyt, to po 20-25 latach spłacania kredytu stanie się jedynie Twoją własnością. Płacenie każdej raty (kapitał+odsetki) można porównać do powolnego kupowania każdej "cegły", z której zostało zbudowane mieszkanie, na własność.

2. Opłacalność 

Płacąc comiesięczne rachunki (za nowe mieszkanie) i ratę kredytu, Twoje miesięczne koszty będą porównywalne z kosztami najmu.
Zamień czynsz dla wynajmującego na ratę kredytu dla banku. Pamiętaj, iż spłacając kredyt nabywasz więcej praw do mieszkania aż do ostatecznego jego przejęcia na własność, co nigdy nie będzie mieć miejsca przy najmie.

3. Mieszkanie to niezła inwestycja

Ceny mieszkań, zwłaszcza krajów rozwijających się, idą systematycznie do góry. Od momentu wejścia Polski do UE nastąpił istny boom na lokowanie kapitału w nieruchomości.

4. Mieszkania drożeją i będą drożeć

Dlaczego?

•  Polska to jeszcze dość tani rynek nieruchomości w Europie.
•  Przez ostatnie 20 lat ceny mieszkań wzrosły w europejskich krajach bardzo dobrze rozwiniętych gospodarczo o kilkadziesiąt procent. Najlepszym przykładem jest Zjednoczone Królestwo (Wielka Brytania).
•  Wzrośnie VAT na materiały budowlane.
•  Drożeją nie tylko gotowe nieruchomości ale również działki budowlane.
•  Od roku 2008 VAT na nowe mieszkania ma wzrosnąć do 22 proc.
•  W Polsce buduje się bardzo mało nowych mieszkań. Zdarza się, że jeszcze przed 
   rozpoczęciem budowy Developer ma już sprzedane wszystkie przyszłe mieszkania.
•  Deweloperzy przyzwyczaili się, że dyktują warunki i dostają wykonawcę za półdarmo. Od
   momentu wejścia Polski do UE do krajów tj. Wielka Brytania czy Irlandia wyjechało kilka  
   milionów Polaków, którzy wolą pracować tam niż w kraju. Wielu z nich opuściło tym samym
   polskie place budów. Ci, którzy zostali wołają za swoją robotę kilkakrotnie wyższych pensji,
   co w konsekwencji podnosi wartość całej inwestycji.

5. Tani i dostępny kredyt hipoteczny

Kredyt mieszkaniowy to najtańszy kredyt na rynku. Banki coraz chętniej udzielają pożyczek, których oprocentowanie jest bardzo atrakcyjne a prowizja oraz marża banku stosunkowo niska. Kredyt hipoteczny możemy brać w różnych walutach, co ma też swoje przełożenie na jego cenę. Kredyty udzialane w CHF są jedne z najtańszych, bowiem CHF jest niedrogą walutą dla banków. Przy wyborze kredytu denominowanego w innej walucie niż PLN musimy wziąść pod uwagę różnice kursowe, które mogą dość znacząco zaważyć na całej cenie naszego kredytu.
 
6. Inne profity

Spłacając niskie raty rozłożone na długi okres czasu, pozostałe nadwyżki pieniężne możemy ulokować w różne instrumenty finansowe np. fundusze inwestycyjne.

7. Pożyczka hipoteczna

Dzięki własnej nieruchomości łatwiej dostaniesz atrakcyjną pożyczkę - tzw. hipoteczną. Jej idea polega na pożyczeniu pieniędzy pod hipotekę domu czy mieszkania. Pieniądze możesz przeznaczyć na dowolny cel, np. kupno samochodu, sprzęt elektroniczny, meble, remont itp.

8. Bezpieczeństwo

W razie problemów finansowych (np. utraty pracy, choroby) mieszkanie możesz sprzedać lub wynająć.

UWAGA! Nie jest jednak łatwo znaleźć kupca na mieszkanie z obciążoną hipoteką, sprzedaż takiego lokalu wymaga współpracy między dwoma stronami transakcji i bankiem, a często nawet bankami (gdy kupujący chcą je kupić na kredyt zabezpieczany hipoteką).

Niektóre banki oferują ubezpieczenie kredytu na wypadek utraty pracy. Gdy takie nieszczęście kredytobiorcy się przydarzy, ubezpieczyciel pomaga w spłacie kredytu.

Wysokość pomocy jest proporcjonalna do dochodu osiąganego przez każdą z osób objętych ubezpieczeniem (im większy dochód, tym większa wypłata z ubezpieczenia).

9. Rosną ceny wynajmu

Wraz ze zwiększonym popytem na własne mieszkania a tym samym problemami z budową nowych domów, przekształceniom i klasyfikacją gruntów, zmniejszającym się terenem pod nową zabudowę będzie rosła ilość tych, których nie będzie nigdy stać na własne cztery kąty, co spowoduje w konsekwencji wzrost cen najmu.

Ale zanim zdecydujesz się kupić, pamiętaj:

1. Aby dostać kredyt, musisz liczyć się, że będzie wymagany wkład własny (zwykle min. 20% kosztów całej inwestycji).

Wprawdzie banki coraz częściej rezygnują z tego wymogu, ale trzeba ubezpieczyć brakujący udział.

Dodatkowo banki raczej domagają się zawarcia ubezpieczenia:

•  na życie kredytobiorcy (polisa to miesięczny wydatek 100-150 zł);

•  nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych (kolejna opłata ok. 200-500 zł rocznie);

•  kredytu do czasu założenia księgi wieczystej dla kredytowanej nieruchomości.

W przypadku kupna mieszkania, domu, działki - do wymienionych wyżej opłat dochodzi czasem jeszcze wycena nieruchomości (za sporządzenie operatu szacunkowego zapłacimy do 1,5 tys. zł).

2. Kupno mieszkania to nie koniec wydatków

Nowe mieszkania zazwyczaj oddawane są w stanie surowym (bez podłóg i białego montażu). Trzeba je więc wykończyć.

Musisz mieć także na podatki i opłaty notarialne.
Dla przykładu - kupując mieszkanie od dewelopera za 150 tys. zł, zapłacisz: •  taksę notarialną 1781,2 zł; •  za wypisy z aktu notarialnego 366 zł; •  za założenie księgi wieczystej 40 zł; •  wniosek o wpis do księgi wieczystej 244 zł; •  za wpis prawa własności do księgi wieczystej 1820 zł. •  Razem: 4251,2 zł.

3. Oprócz rat pożyczki będziesz płacić także opłaty za mieszkanie (woda, podatek od nieruchomości, koszta utrzymania obiektu, centralne ogrzewanie, gaz, prąd, itd.).

4. Problemy ze spłatą kredytu.

Jeśli weźmiesz kredyt w banku w walucie obcej (czyli np. we frankach bądź dolarach), grozi ci tzw. ryzyko walutowe. Wynika ono z nieoczekiwanej zmiany kursu jednej waluty w stosunku do drugiej, np. zmiany kursu złotego wobec dolara czy euro. Zmiany te są trudne do przewidzenia, a co za tym idzie - rodzą ryzyko dla kredytobiorców. Jeśli wziąłeś pożyczkę w dolarach, a kurs dolara rośnie, będziesz płacił bankowi większą ratę. Jeśli zaś spada, to mniejszą.

5. Strata pracy 

Może przytrafić się każdemu i każdy kredytobiorca musi brać taką możliwość pod uwagę. W dwudziestokilkuletnim okresie spłaty kredytu może zdarzyć się wiele nieprzywidzianych sytuacji. Trzeba przemysleć swoje szanse na szybkie znalezienie zatrudnienia. Nie trzeba od razu popadać w depresję. Rynek pracy po 2004 r. otworzył się dla Polaków również na inne kraje (Wielka Brytania, Irlandia, Hiszpania, Szwecja etc.) a stopa bezrobocia wciąż w naszym kraju spada.

6. Rosną stopy procentowe

Gdy stopy procentowe rosną - banki podnoszą oprocentowania kredytów. Są to niewielkie zmiany, niemniej wyższe oprocentowanie to również wyższe raty kredytu.

CZY NAJMOWAĆ?

Powody, dla których warto najmować mieszkanie.

1. Własne mieszkanie nie dla każdego

Nie każdego stać na własne mieszkanie. Są osoby, którym żaden bank nie udzieli pożyczki ze względu na brak zdolności kredytowej. Osoby te najczęściej nie mają wystarczających dochodów aby realnie można było jeszcze z nich płacić raty kredytu; lub osoby które są już zadłużone i nie stać je na kolejny kredyt. Raczej nie ma co liczyć, że bank skredytuje osobę która znajduje się na "czarnej" liście dłużników.

2. Atrakcyjne TBS-y

Towarzystwa Budownictwa Społecznego to spółki non profit, które budują mieszkania na wynajem. Na ten cel mogą dostać preferencyjny, długoterminowy (ok. 25-30 lat) kredyt z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (udzielaniem kredytów zajmuje się Bank Gospodarstwa Krajowego).

Czynsz w niektórych TBS-ach jest porównywalny z czynszem w lokatorskich M spółdzielczych.

Najemca, aby wprowadzić się do takiego mieszkania, musi wpłacić tzw. opłatę partycypacyjną w wysokości 30 proc. ceny mieszkania.

3. Najem może się opłacać

Zwłaszcza jeżeli prowadzisz działalność gospodarczą, bowiem możesz wtedy sobie wrzucać czynsz w koszty pomniejszając tym samym podatek. Jednak odsetki od kredytu to również koszt. Zazwyczaj rozpoczynając działalność, nie ma od razu z czego tych kosztów odliczać. Jednak jeżeli jesteś najemcą, to wszelkie naprawy, większe remonty zazwyczaj (określone w umowie) obciążają właściciela nieruchomości i nie będziesz mieć dodatkowych kosztów na swojej głowie. Możesz więcej wymagać (np. sprzątanie klatki schodowej, wymianę niesprawnego pieca centralnego ogrzewania), ponieważ to, że płacisz czynsz czyni z ciebie klienta.

Nad wynajmowaniem mieszkania mogą się też zastanawiać osoby, które często zmieniają miejsce zamieszkania, np. wymaga tego ich praca. W takim przypadku posiadanie własnego mieszkania to sporo kłopotu (za każdym razem trzeba by je sprzedawać bądź wynajmować).

 góra strony