Kredyt hipoteczny krok po kroku

Wszystko, czego będziesz potrzebować aby ubiegać się o kredyt hipoteczny.

1. Kupujesz dom lub mieszkanie
   
2. Kupujesz dom lub mieszkanie spółdzielcze
   Przekształcasz lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w prawo odrębnej własności
   
3. Budujesz dom
   
4. Budujesz dom lub mieszkanie z inwestorem zastępczym (deweloperem)
   
5. Remontujesz dom lub mieszkanie
   
6. Kupujesz działkę budowlaną
   
7. Słowniczek
   
8. Cena kredytu
   
9. Który bank wybrać?

1. Kupujesz dom lub mieszkanie

I Etap: złożenie wniosku

• Dwa dokumenty tożsamości ze zdjęciem
• Zaświadczenie o dochodach lub potwierdzenie uzyskiwanych wyników finansowych z prowadzonej działalności gospodarczej
• Odpis z księgi wieczystej, a w przypadku braku księgi wieczystej inny dokument potwierdzający stan prawny nieruchomości
• Umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego, jeśli została zawarta
• Oświadczenie z Urzędu Gminy o warunkach wykupu – w przypadku zakupu lokalu od gminy
• Wypis z Rejestru Gruntów i Budynków (w przypadku nieruchomości gruntowej zabudowanej lub niezabudowanej)
• Dokument potwierdzający dopuszczenie do użytkowania nieruchomości (rynek pierwotny)
• Wycena nieruchomości (w szczególnych przypadkach możliwość zwolnienia)
• Inne dokumenty wskazane przez doradcę , w zależności od Twojej indywidualnej sytuacji

II Etap: Ustanowienie zabezpieczenia hipotecznego

• Akt notarialny nabycia nieruchomości
• Potwierdzenie złożenia i opłacenia wniosku o wpis hipoteki
• Deklaracja podatkowa i dowód wniesienia opłaty podatku od ustanowienia hipoteki
• Polisa ubezpieczeniowa
• Cesja praw z polisy ubezpieczeniowej nieruchomości na rzecz Banku
• Cesja praw z polisy ubezpieczenia na życie na rzecz Banku

2. Kupujesz dom lub mieszkanie spółdzielcze
Przekształcasz lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w prawo odrębnej własności

I Etap: złożenie wniosku

• Dwa dokumenty tożsamości ze zdjęciem
• Zaświadczenie o dochodach lub potwierdzenie uzyskiwanych wyników finansowych z prowadzonej działalności gospodarczej
• Odpis z księgi wieczystej, a w przypadku braku księgi wieczystej inny dokument potwierdzający stan prawny nieruchomości
• Umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego , jeśli została zawarta
• Inne dokumenty wskazane przez doradcę, w zależności od Twojej indywidualnej sytuacji

II Etap: Ustanowienie zabezpieczenia hipotecznego

• Akt notarialny nabycia nieruchomości
• Potwierdzenie złożenia i opłacenia wniosku o wpis hipoteki
• Deklaracja podatkowa i dowód wniesienia opłaty podatku od ustanowienia hipoteki
• Polisa ubezpieczeniowa
• Cesja praw z polisy ubezpieczeniowej nieruchomości na rzecz Banku
• Cesja praw z polisy ubezpieczenia na życie na rzecz Banku

3. Budujesz dom

I Etap: złożenie wniosku

• Dwa dokumenty tożsamości ze zdjęciem
• Zaświadczenie o dochodach lub potwierdzenie uzyskiwanych wyników finansowych z prowadzonej działalności gospodarczej
• Odpis z księgi wieczystej , a w przypadku braku księgi wieczystej inny dokument potwierdzający stan prawny nieruchomości
• Wypis z Rejestru Gruntów i Budynków
• Dokumenty potwierdzające wniesienie środków własnych
• Kosztorys budowy
• Projekt techniczny
• Harmonogram realizacji inwestycji Umowa z Generalnym Wykonawcą
• Dziennik budowy
• Ostateczne pozwolenie na budowę
• Wycena nieruchomości
• Inne dokumenty wskazane przez doradcę, w zależności od Twojej indywidualnej sytuacji

II Etap: Ustanowienie zabezpieczenia hipotecznego

• Potwierdzenie złożenia i opłacenia wniosku o wpis hipoteki
• Deklaracja podatkowa i dowód wniesienia opłaty podatku od ustanowienia hipoteki
• Polisa ubezpieczeniowa
• Cesja praw z polisy ubezpieczeniowej nieruchomości na rzecz Banku
• Cesja praw z polisy ubezpieczenia na życie na rzecz Banku

4. Budujesz dom lub mieszkanie z inwestorem zastępczym (deweloperem)

I Etap: złożenie wniosku

• Dwa dokumenty tożsamości ze zdjęciem
• Zaświadczenie o dochodach lub potwierdzenie uzyskiwanych wyników finansowych z prowadzonej działalności gospodarczej
• Oświadczenie inwestora zastępczego
• Umowa z inwestorem zastępczym o wybudowanie i sprzedaż domu/lokalu mieszkalnego
• Dokumenty dotyczące inwestora zastępczego
• Potwierdzenie stanu prawnego nieruchomości (od inwestora zastępczego)
• Ostateczne pozwolenie na budowę
• Cesja praw z umowy z inwestorem zastępczym
• Inne dokumenty wskazane przez doradcę, w zależności od Twojej indywidualnej sytuacji

II Etap: Ustanowienie zabezpieczenia hipotecznego

• Potwierdzenie złożenia i opłacenia wniosku o wpis hipoteki
• Deklaracja podatkowa i dowód wniesienia opłaty podatku od ustanowienia hipoteki
• Polisa ubezpieczeniowa
• Cesja praw z polisy ubezpieczeniowej nieruchomości na rzecz Banku
• Cesja praw z polisy ubezpieczenia na życie na rzecz Banku

5. Remontujesz dom lub mieszkanie

I Etap: złożenie wniosku

• Dwa dokumenty tożsamości ze zdjęciem
• Zaświadczenie o dochodach lub potwierdzenie uzyskiwanych wyników finansowych z prowadzonej działalności gospodarczej
• Odpis z księgi wieczystej, a w przypadku braku księgi wieczystej inny dokument potwierdzający stan prawny nieruchomości
• Wypis z Rejestru Gruntów i Budynków (w przypadku nieruchomości gruntowej zabudowanej lub niezabudowanej)
• Kosztorys remontu
• Zgoda właściwego urzędu na przeprowadzenie remontu (jeśli jest wymagana)
• Wycena nieruchomości (w szczególnych przypadkach możliwość zwolnienia)
• Inne dokumenty wskazane przez doradcę, w zależności od Twojej indywidualnej sytuacji
• Jeżeli remont wymaga pozwolenia na budowę – sprawdź listę dokumentów wymaganych przy budowie.

II Etap: Ustanowienie zabezpieczenia hipotecznego

• Potwierdzenie złożenia i opłacenia wniosku o wpis hipoteki
• Deklaracja podatkowa i dowód wniesienia opłaty podatku od ustanowienia hipoteki
• Polisa ubezpieczeniowa
• Cesja praw z polisy ubezpieczeniowej nieruchomości na rzecz Banku
• Cesja praw z polisy ubezpieczenia na życie na rzecz Banku

6. Kupujesz działkę budowlaną

I Etap: złożenie wniosku

• Dwa dokumenty tożsamości ze zdjęciem
• Zaświadczenie o dochodach lub potwierdzenie uzyskiwanych wyników finansowych z prowadzonej działalności gospodarczej
• Odpis z księgi wieczystej, a w przypadku braku księgi wieczystej inny dokument potwierdzający stan prawny nieruchomości
• Umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego , jeśli została zawarta
• Wypis z Rejestru Gruntów i Budynków
• Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego
• Wycena nieruchomości
• Inne dokumenty wskazane przez doradcę, w zależności od Twojej indywidualnej sytuacji

II Etap: Ustanowienie zabezpieczenia hipotecznego

• Akt notarialny nabycia nieruchomości
• Potwierdzenie złożenia i opłacenia wniosku o wpis hipoteki
• Deklaracja podatkowa i dowód wniesienia opłaty podatku od ustanowienia hipoteki
• Cesja praw z polisy ubezpieczenia na życie na rzecz Banku

7. Słowniczek

• Akt notarialny nabycia nieruchomości
• Cesja praw z polisy ubezpieczeniowej
• Cesja praw z polisy ubezpieczeniowej na życie
• Cesja praw z umowy z inwestorem zastępczym (deweloperem)
• Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego
• Deklaracja wekslowa
• Dokumenty dotyczące inwestora zastępczego
• Dokumenty tożsamości
• Dopuszczenie do użytkowania nieruchomości
• Dziennik budowy
• Harmonogram realizacji inwestycji
• Inne dokumenty wskazane przez doradcę
• Kosztorys budowy/remontu
• Odpis z Księgi Wieczystej
• Oświadczenie inwestora zastępczego
• Oświadczenie o niezaleganiu z opłatami
• Oświadczenie wierzyciela
• Polisa ubezpieczeniowa nieruchomości
• Potwierdzenie opłacenia podatku od ustanowienia hipoteki
• Potwierdzenie stanu prawnego nieruchomości
• Potwierdzenie uzyskiwanych wyników finansowych
• Potwierdzenie wniesienia środków własnych
• Projekt techniczny
• Pozwolenie na budowę
• Umowa z generalnym wykonawcą
• Umowa ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego
• Umowa z inwestorem zastępczym
• Weksel in blanco
• Wniosek o wpis do hipoteki
• Wycena nieruchomości
• Wypis z Rejestru Gruntów i Budynków
• Zaświadczenie o dochodach
• Zgoda właściwego urzędu na przeprowadzenie remontu

Akt notarialny nabycia nieruchomości
Do przeniesienia własności nieruchomości (działki gruntu, domu, mieszkania) lub ograniczonego prawa rzeczowego do niej, niezbędna jest forma aktu notarialnego. Wymaga to stawienia się obu stron: zbywcy i nabywcy u notariusza i złożenia oświadczenia o zamiarze zawarcia umowy. W Banku należy przedstawić odpis umowy sporządzony w formie aktu notarialnego kupna (sprzedaży) nieruchomości. Uzyskasz go w kancelarii notarialnej, w której została spisana umowa.

Cesja praw z polisy ubezpieczeniowej
To dokument (Umowa), w którym oświadczasz, że przenosisz na Bank uprawnienia z tytułu ubezpieczenia stwierdzonego polisą ubezpieczeniową nieruchomości. Oznacza to, że w razie wystąpienia zdarzeń objętych ubezpieczeniem, część odszkodowania (do wysokości zadłużenia) uzyska Bank na poczet spłaty kredytu. Jest to dokument przygotowany wg wzoru banku (potwierdzony przez Towarzystwo Ubezpieczeń), jego niezbędnym elementem jest odręczny, pełny podpis składający się z imienia, nazwiska i podpisu skróconego właściciela nieruchomości. Zobacz wzór umowy cesji.

Cesja praw z polisy ubezpieczeniowej na życie
To dokument (Umowa), w którym oświadczasz, że przenosisz na Bank uprawnienia z tytułu ubezpieczenia na życie i od trwałej niezdolności do pracy. Oznacza to, że w razie wystąpienia zdarzeń objętych ubezpieczeniem (śmierć ubezpieczonego Kredytobiorcy lub całkowita i trwała jego niezdolność do wykonywania jakiejkolwiek pracy zarobkowej), część odszkodowania (do wysokości zadłużenia) uzyska Bank na poczet spłaty kredytu. Jest to dokument przygotowany wg wzoru banku, podpisany przez Ubezpieczającego. Zobacz wzór umowy cesji .

Cesja praw z umowy z inwestorem zastępczym (deweloperem)
To dokument (Umowa przelewu wierzytelności), w którym oświadczasz, że przenosisz na Bank uprawnienia z tytułu wierzytelności wynikających z umowy z inwestorem zastępczym. Ważne jest, aby ta umowa nie przewidywała zakazu dokonywania takiej cesji. Oznacza to, że w razie braku spłaty kredytu, bank będzie mógł uzyskać dłużne kwoty rozliczając się bezpośrednio z inwestorem. Dokument jest przygotowywany wg wzoru banku i musi zostać przyjęty do wiadomości przez inwestora zastępczego (co powinno zostać potwierdzone przez uprawnione osoby). Zobacz wzór umowy cesji.

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego
Dokument wydaje Wydział Urbanistyki, Architektury i Nadzoru Budowlanego przy Urzędzie Gminy właściwym dla miejsca położenia działki. Z planu zagospodarowania przestrzennego można się m. in. dowiedzieć czy dana działka ma charakter działki budowlanej, o zasadach i warunkach podziału terenu, o projektowanych na danym terenie lub w pobliżu inwestycjach, o istniejącym lub projektowanym uzbrojeniu terenu. Jest niezbędny do uzyskania pozwolenia na budowę.

Deklaracja wekslowa
Jest to dokument, w którym określasz zasady, na jakich Bank będzie mógł skorzystać z weksla. Niezbędnym elementem jest Twój odręczny, pełny podpis składający się z imienia, nazwiska i podpisu skróconego. Zobacz wzór deklaracji .

Dokumenty dotyczące inwestora zastępczego
Są to dokumenty określające status prawny inwestora zastępczego, takie jak np. wyciąg z rejestru spółdzielni, wyciąg z rejestru sądowego, wyciąg z rejestru przedsiębiorstw państwowych bądź zaświadczenie o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej oraz akt notarialny potwierdzający prawo inwestora zastępczego do nieruchomości. Dokumenty powinny zostać złożone w oryginale lub w kserokopiach potwierdzonych za zgodność z oryginałem przez radcę prawnego lub osobę uprawnioną do reprezentowania inwestora zastępczego.

Dokumenty tożsamości
Obowiązkowym dokumentem jest dowód osobisty w przypadku obywateli polskich lub paszport wraz z kartą pobytu - w pozostałych przypadkach (do wglądu + kserokopia). Dodatkowo należy przedstawić drugi dokument tożsamości ze zdjęciem (do wglądu + kserokopia) np. paszport, prawo jazdy, legitymacja ubezpieczeniowa, książeczka wojskowa, legitymacja służbowa.

Dopuszczenie do użytkowania nieruchomości
Może mieć różną postać. Bank akceptuje m.in.:

• decyzję o dopuszczeniu do użytkowania nieruchomości (wydawaną przez Wydział Urbanistyki, Architektury i Nadzoru Budowlanego przy Urzędzie Gminy właściwym dla miejsca położenia nieruchomości)
• potwierdzenie złożenia wniosku o dopuszczenie do użytkowania
• nadanie numeru administracyjnego
• zaświadczenie z Urzędu Gminy właściwego dla miejsca położenia nieruchomości, że nieruchomość przeznaczona jest na cele mieszkaniowe

Dziennik budowy
Dziennik jest dokumentem urzędowym prowadzonym przez uprawnionego kierownika budowy. Wydaje go miejscowy Urząd Gminy a dokładnie jego Wydział Urbanistyki, Architektury i Nadzoru Budowlanego, właściwy dla miejsca położenia nieruchomości,. Przedstawiasz oryginał doradcy do wglądu a do dokumentacji należy dołączyć kopię potwierdzoną za zgodność z oryginałem przez doradcę.

Harmonogram realizacji inwestycji
To dokument sporządzony lub zaakceptowany przez inwestora zastępczego, w którym oznaczone są etapy oraz terminarz realizacji inwestycji. Zazwyczaj stanowi element umowy z inwestorem. Jeżeli sporządzany jest oddzielnie, niezbędny jego element stanowi odręczny, pełny podpis składający się z imienia, nazwiska i podpisu skróconego oraz odcisk pieczęci inwestora.

Inne dokumenty wskazane przez doradcę
W zależności od Twojej indywidualnej sytuacji, Bank może dodatkowo zażądać przedstawienia innych dokumentów, celem ustalenia Twojej zdolności kredytowej lub stanu prawnego nieruchomości przedstawionej jako prawne zabezpieczenie kredytu. Dotyczy to oczywiście sytuacji nietypowych i może polegać na konieczności przedstawienia np.: dodatkowego poręczenia, pozwolenia na użytkowanie, mapy geodezyjnej, postanowienia o nabyciu spadku itp.

Kosztorys budowy/remontu
To dokument sporządzany wg wzoru banku i wypełniony przez Ciebie, w którym deklarujesz charakter i wysokość nakładów związanych z planowaną przez Ciebie budową lub remontem oraz określasz przybliżony terminarz realizacji. Niezbędnym elementem jest Twój odręczny, pełny podpis składający się z imienia, nazwiska i podpisu skróconego. Kosztorys powinien zawierać podpis i pieczęć kierownika budowy. W przypadku inwestycji realizowanej przez generalnego lub częściowego wykonawcę kosztorys sporządza wykonawca. Zobacz wzór kosztorysu.

Odpis z Księgi Wieczystej
Przedstawiasz aktualny (z ostatnich 2 miesięcy) dokument urzędowy potwierdzający stan prawny nieruchomości/ ograniczonego prawa rzeczowego, które ma stanowić zabezpieczenie hipoteczne dla Banku. Należy go pobrać z Wydziału Ksiąg Wieczystych w Sądzie Rejonowym właściwym z uwagi na miejsce położenia nieruchomości (a nie np. Twoje miejsce zamieszkania).

Oświadczenie inwestora zastępczego
W przypadku budowy domu lub mieszkania przez inwestora zastępczego: spółdzielnię lub firmę deweloperską, przedstawiasz Bankowi ich oświadczenie. Jest to dokument przygotowany wg wzoru banku. Niezbędnym elementem jest pieczęć firmowa oraz podpis osoby reprezentującej inwestora zastępczego. Zobacz wzór oświadczenia.

Oświadczenie o niezaleganiu z opłatami
To oświadczenie wystawiane przez spółdzielnię mieszkaniową lub innego właściwego zarządcę na żądanie zbywcy domu lub mieszkania. Spółdzielnia lub zarządca stwierdza stan istnienia lub braku ewentualnego zadłużenia właściciela z tytułu opłat należnych w związku z eksploatacją domu/mieszkania. Zaświadczenie nie może być starsze niż 14 dni.

Oświadczenie wierzyciela
To zaświadczenie wystawione przez instytucję finansową, która udzieliła Ci kredytu na cele mieszkaniowe zawierające informacje o wysokości aktualnego zadłużenia, oprocentowaniu, warunkach spłaty, opis przyjętych przez nią zabezpieczeń kredytu oraz oświadczenie, że w przypadku całkowitej spłaty zadłużenia zwolni zabezpieczenia. Zaświadczenie powinno także zawierać nr rachunku, na który należy dokonać całkowitej spłaty kredytu.

Polisa ubezpieczeniowa nieruchomości
Nieruchomość, która ma stanowić zabezpieczenie hipoteczne kredytu lub pożyczki, należy ubezpieczyć od pewnych rodzajów ryzyk. Polisa powinna przewidywać odszkodowanie w przypadku zaistnienia pożaru i innych zdarzeń losowych. Ubezpieczyciel powinien być akceptowany przez Bank.

Potwierdzenie opłacenia podatku od ustanowienia hipoteki
To potwierdzenie uiszczenia podatku od czynności ustanowienia hipoteki. Wysokość tego podatku jest uzależniona od wysokości kwoty zabezpieczonej wierzytelności. Może być opłacony dwojako w zależności od sposobu składania wniosku o wpis hipoteki:

• Jeżeli sam złożyłeś wniosek w Sądzie Rejonowym na podstawie oświadczenia wierzyciela, opłacasz podatek w Twoim Urzędzie Skarbowym i przedstawiasz agentowi potwierdzenie wpłaty wraz z deklaracją podatkową PCC1.
• Jeżeli składasz wniosek u notariusza, pobiera on odpowiednią kwotę i opłaca podatek. Informację o tym fakcie umieszcza w akcie notarialnym przyjęcia wniosku o wpis hipoteki.

Potwierdzenie stanu prawnego nieruchomości
To dokument stwierdzający Twoje prawo do nieruchomości, na której chcesz ustanowić zabezpieczenie hipoteczne. Stanowi go przede wszystkim odpis z Księgi Wieczystej. Jeżeli nieruchomość nie posiada księgi wieczystej, Bank może zaakceptować następujące dokumenty:

• akt notarialny nabycia nieruchomości
• zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej potwierdzające aktualny stan prawny ograniczonego prawa rzeczowego
• oświadczenie spółdzielni określające warunki przekształcenia lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego w prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego lub w spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego.
• postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku

Potwierdzenie uzyskiwanych wyników finansowych
Dotyczy osób prowadzących działalność gospodarczą i obejmuje łącznie kilka dokumentów:

• Zaświadczenie z ZUS o nie zaleganiu ze składkami na ubezpieczenie społeczne (oryginał ważny 30 dni)
• Zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o nie zaleganiu z podatkami (oryginał ważny 30 dni)
• Deklaracja na zaliczkę miesięczną na podatek dochodowy (PIT-5) za okres minimum 6 miesięcy potwierdzona prezentatą przez Urząd Skarbowy (do wglądu+kserokopia)
• Zeznanie roczne za poprzedni rok podatkowy (PIT 36/PIT 28) potwierdzone prezentatą* przez Urząd Skarbowy (do wglądu + kserokopia)

* pieczęcią urzędu z datą dzienną

Potwierdzenie wniesienia środków własnych
Bank akceptuje następujące dokumenty:
• kosztorys powykonawczy sporządzony przez osobę uprawnioną wraz ze zdjęciami domu w budowie sporządzonymi przez Wnioskodawcę
• akt notarialny umowy kupna działki
• faktury dokumentujące dotychczas poniesione koszty związane z inwestycją takie jak: koszt projektu, zakup materiałów, koszt dotychczas wykonanych robót, itp.,

Projekt techniczny
Przedstawienie projektu technicznego budowy umożliwia Bankowi ocenę adekwatności przedstawionego przez Ciebie kosztorysu budowy oraz wyceny nieruchomości, a co za tym idzie, własnego ryzyka kredytowego. Projekt taki powinien być sporządzony, podpisany oraz opatrzony pieczęciami projektantów wszystkich niezbędnych w danej sytuacji branż (architektonicznej, elektrycznej, wod-kan, etc.). Dodatkowo musi być zatwierdzony przez Wydział Urbanistyki, Architektury i Nadzoru Budowlanego przy Urzędzie Gminy właściwym dla miejsca położenia nieruchomości (oryginał do wglądu).

Pozwolenie na budowę
Ma postać decyzji administracyjnej i jest wydawane przez Wydział Urbanistyki, Architektury i Nadzoru Budowlanego przy Urzędzie Gminy właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. Przedstawiasz oryginał doradcy do wglądu. Podstawą jego wydania jest m.in. złożenie zatwierdzonego projektu technicznego. Wymagamy, aby pozwolenie na budowę było ostateczne tzn. bez możliwości odwołania.

Umowa z generalnym wykonawcą
Umowę z generalnym wykonawcą prac budowlanych zawierasz wówczas, gdy zlecasz wyspecjalizowanej firmie prowadzenie i nadzór inwestycji budowlanej. Przedmiot umowy stanowi wykonanie robót budowlanych. Przedstawiasz ją agentowi Banku.

Umowa ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego/domu jednorodzinnego
To dokument, w którym znajduje się m.in. potwierdzenie uregulowania całkowitej ceny zakupu oraz potwierdzenie oddania nabywanej nieruchomości do użytkowania. Umowę należy przedłożyć w przypadku, gdy refinansowany kredyt był przeznaczony na sfinansowanie budowy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego realizowanej przez Inwestora Zastępczego, a Księga Wieczysta nie została jeszcze założona dla przedmiotowej nieruchomości/ograniczonego prawa rzeczowego

Umowa z inwestorem zastępczym
Z inwestorem zastępczym masz do czynienia wówczas, gdy nie jesteś właścicielem gruntu, na którym budowana jest nieruchomość, a więc nie pełnisz roli inwestora. Może nim być:

• spółdzielnia mieszkaniowa budująca lokale mieszkalne lub domy jednorodzinne w celu przydzielenia ich swoim członkom, bądź w celu ostatecznego przeniesienia własności na członków,
• osoba fizyczna, prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, budująca lokale mieszkalne lub domy jednorodzinne w celu ich sprzedaży.

Doradcy Banku przedstawiasz umowę zawartą z inwestorem zastępczym obejmującą jego zobowiązanie do wybudowania domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego i sprzedaż nieruchomości.

Weksel in blanco
Jest papierem wartościowym, który zabezpiecza spłatę kredytu lub pożyczki. Umożliwia Bankowi dochodzenie roszczeń w razie niedotrzymania przez Klienta zobowiązań. Zawsze towarzyszy mu deklaracja wekslowa. Możesz zakupić go w lokalnych oddziałach banków.

Wniosek o wpis hipoteki
We wniosku żądasz wpisu do Księgi Wieczystej nieruchomości informacji o obciążeniu Twojej nieruchomości hipoteką w związku z zaciągniętą pożyczką bądź kredytem. Do wniosku dołączasz: tytuł własności nieruchomości (np. umowę kupna-sprzedaży), wyrys z mapy ewidencyjnej sporządzony przez geodetę. Następnie opłacasz tzw. wpis sądowy, który w zależności od rodzaju sprawy może być albo stały, albo tzw. stosunkowy (jego wysokość uzależniona jest od wartości nieruchomości).
Bankowi niezbędny jest dokument potwierdzający złożenie przez Ciebie wniosku. Możesz zrobić to na 2 sposoby.

• Składając wniosek bezpośrednio w Wydziale Ksiąg Wieczystych w Sądzie Rejonowym właściwym z uwagi na miejsce położenia nieruchomości. Na kopii wniosku Sąd potwierdza fakt złożenia wniosku oraz fakt dokonania niezbędnych opłat sądowych.
• Udając się do notariusza, który na podstawie Twojego oświadczenia ustanawia hipotekę na rzecz banku i składa w Twoim imieniu wniosek o wpis do Księgi Wieczystej. Otrzymujesz dokument w formie aktu notarialnego, który składasz w Banku.

Wycena nieruchomości
Wycena sporządzona w formie operatu szacunkowego przez biegłego rzeczoznawcę przeszkolonego w sektorze Bankowym. Wycena winna być aktualna (z ostatnich 12 miesięcy) i określać wartość rynkową nieruchomości.

Wypis z Rejestru Gruntów i Budynków
Rejestr ewidencji gruntów i budynków położonych na terenie danej gminy prowadzi Wydział Geodezji i Gospodarki Gruntami przy danym Urzędzie Gminy. Znajdują się w nim: opis nieruchomości oraz nazwiska właścicieli i użytkowników. Właściciel nieruchomości (w przypadku zakupu - zbywca) występuje o wydanie wypisu. Wniosek, po uiszczeniu opłaty, składa w Wydziale Geodezji. Wypisy wydawane są w ciągu 14-21 dni. (do wglądu + kserokopia)

Zaświadczenie o dochodach
Dotyczy osób uzyskujących dochód w postaci wynagrodzenia za pracę, renty lub emerytury. Jeżeli jesteś pracownikiem zatrudnionym na podstawie umowy o pracę, przedstawiasz ważne (nie starsze niż 30 dni) zaświadczenie z zakładu pracy o wysokości Twoich zarobków wyliczonych z ostatnich 6 miesięcy i okresie, na jaki została zawarta z Tobą umowa. Renciści składają kserokopię decyzji rentowej udzielonej na czas nieokreślony oraz przedstawiają oryginał agentowi do wglądu. Zobacz wzór zaświadczenia.
Renciści składają ostatni odcinek renty wraz z decyzją o przyznaniu renty określającej termin wygaśnięcia (do wglądu + kserokopia)
Emeryci składają ostatni odcinek emerytury wraz z decyzją o przyznaniu emerytury lub informacją o ostatniej waloryzacji (do wglądu + kserokopia) lub trzy ostatnie odcinki emerytury (do wglądu + kserokopia).

Zgoda właściwego urzędu na przeprowadzenie remontu
Ma postać decyzji administracyjnej i zależy od zakresu planowanego przez Ciebie remontu. Przedstawiasz oryginał doradcy do wglądu. Może to być np.:

• Pozwolenie na wykonanie instalacji gazowej
• Pozwolenie na zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego
• Potwierdzenie przyjęcia zgłoszenia robót niewymagających pozwolenia na budowę

Źródło: mBank

8. Cena kredytu

Na cenę kredytu mają wpływ:

• prowizja przygotowawcza
• oprocentowanie
• inne koszty

Prowizja przygotowawcza
jest to prowizja naliczana jednorazowo jako procent od kwoty kredytu, płatna przez kredytobiorcę z reguły w momencie lub wkrótce po podpisaniu przez niego umowy kredytowej. Prowizja rekompensuje bankowi koszty, które musiał ponieść w związku z przygotowaniem umowy kredytowej.
Prowizja ta z reguły nie jest większa niż 2% całości kredytu. Niektóre banki schodzą ze swojej prowizji nawet poniżej 1pp (punktu procentowego).

Oprocentowanie kredytu
zazwyczaj składają się na nie stawka bazowa (międzybankowa stopa procentowa) oraz marża banku. Stawka bazowa zależy od waluty, w jakiej kredyt jest brany. Jest to cena pieniądza, po której banki pożyczają sobie wzajemnie daną walutę. I tak np. dla PLN stawkę stanowi WIBOR, LIBOR dla USD oraz CHF a EURIBOR dla EUR. Ponieważ klient nie ma wpływu na stawkę bazową, więc dla kredytobiorcy powinna liczyć się jedynie marża danego banku.
Marże banków można porównać na różnych stronach internetowych. Wahają się przeważnie od 1.0 do ponad 3 pp

Inne koszty
W końcowej fazie wyboru banku, należałoby porównać koszty, jakie musimy ponieść biorąc kredyt właśnie w danym banku. Ponieważ każdy bank ma swoje odrębne przepisy i procedury, to dodatkowe koszty mogą się bardzo różnić. Koszty, które należałoby porównać to np.:
- ubezpieczenie brakującego wkładu własnego (co bank, to inna kwota)
- tłumaczenia dokumentów (jeśli ktoś pracuje zagranicą, ile i jakich i czy w ogóle)
- wycena nieruchomości (kto za nią płaci i ile - niektóre banki mają swoich rzeczoznawców)
- wymagane założenie płatnego konta w danym banku
- prowizja od przedwczesnej spłaty pozostałego kredytu
- prowizja od przewalutowania kredytu
- inne potrzebne dokumenty, które wiążą się z kosztami lub zabiorą sporo czasu

Pamiętajmy, że to my jesteśmy klientami banku i to my wybieramy najlepszy dla nas kredyt. Jednak nie opłaca się od razu odrzucać przedstawionej oferty, ponieważ zawsze można ją negocjować. Im więcej mamy zabezpieczeń, tym lepszą - ostateczną cenę kredytu możemy uzyskać. Przy pewniejszym kredycie ("przy dobrym kliencie"), bank może sporo opuścić z prowizji przygotowawczej, jak również znacząco zejść ze swojej marży!!

9. Który bank wybrać?
Ten, który udzieli nam kredytu. Niby banalne pytanie i banalna odpowiedź. Najważniejsza dla kredytobiorcy jest ... pewność. Jeżeli jesteśmy w tak dobrej sytuacji, że każdy bank, do którego wstąpimy zapewnia, że udzieli nam kredytu, to wybieramy ten, w którym nasz kredyt będzie najtańszy. Możemy wybrać ten bank, który da nam np. kredyt przy najmniejszym lub zerowym udziale własnych środków; a być może ten, który sfinansuje dodatkowo koszty dot. zakupu (notariusz, podatek, opłaty sądowe) - 110% kredytu.
Bardzo ważnym kryterium jest również szybkość podjęcia decyzji kredytowej przez dany bank. Decyzja ta jest zapewnieniem udzielenia kredytu na warunkach w niej podanych. Mogą się one różnić od pierwszych ustaleń ze sprzedawcą na korzyść albo jednej albo drugiej strony. Decyzja kredytowa jest ostatecznym dokumentem, który zdecyduje o wyborze banku.
Polecam, dla własnego bezpieczeństwa, odwiedzić min. 2 banki (lub wybrać min. 2 ostateczne banki) i złożyć w nich komplet dokumentów (niech w banku zrobią kopie z oryginałów) potrzebnych do wydania decyzji kredytowej a w konsekwencji do udzielenia kredytu. Zazwyczaj bank powinien określić jaki jest okres oczekiwania na kredyt. Jeżeli goni nas czas (np. gdy umowa przedwstępna daje nam zbyt mało czasu na spłacenie całkowitej wartości nieruchomości) , wybieramy bank, który wyrobi się ze wszystkim pierwszy.

 góra strony